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佳兆业:全年销售将破260亿元

财经网   2013-08-22 09:20

[摘要] 2013年上半年,佳兆业累计实现合约销售额110亿元,同比大增71%,顺利完成全年220亿元的销售目标的一半。另据7月实时数据,公司首7月累计实现合约销售额129亿元,完成全年销售目标的59%。

全年有望突破260亿元,进入20行列

2013年上半年,佳兆业累计实现合约销售额110亿元,同比大增71%,顺利完成全年220亿元的销售目标的一半。另据7月实时数据,公司首7月累计实现合约销售额129亿元,完成全年销售目标的59%。公司的目标完成度情况良好,公司今年的销售目标将会如期完成。而且从2010年-2012年公司的销售历史数据看,上半年销售额一般占全年比重的3-4成,以此推算,今年将有望超额完成销售目标,突破260亿元,公司或有望进阶房企销售排行榜20行列。

此外,公司项目的良好情况也支撑我们作出上述判断:根据企业中报和CRIC监测数据,公司目前在有近80个项目,其中在售项目40个,部分已进入强销期。

如180万体量的深圳佳兆业城市广场(小区网 论坛),一期于2012年12月底入市,今年上半年就强劲销售23.65亿元,单此项目就占了公司上半年总销售额21.5%,项目也在2013年多次蝉联深圳项目销售前三甲。截至今年6月底,项目一期已累计销售11.6万平米,年内还有面积近20万平米(价值近40亿元)的可售货量。

同样于去年底上市的深圳龙岗大道1号今年上半年也强劲销售10.22亿元和4.63万平米,剩下7.7万平米(价值近17亿元)的存货也将对公司下半年的业绩形成强有力的支撑。

此外,2013年6月,企业推出深圳大鹏项目(即佳兆业广场一期),上市体量92万平米,其96.2%的面积在80平米以内,迎合了刚需市场,预计将对下半年企业销售业绩作出较大贡献。

还有珠海型的旧城镇搬迁重建项目——珠海水岸华都花园期主体工程及园林已完工,近期将择机开盘。

这些在售热销和即将上市的大盘,都将为企业带来可观的现金流,支撑着公司业绩快速增长。

另外,据企业透露,去年留存可上市量为104万方,上半年新推130万平米,且下半年预计有230万平米的新推量。如果去除公司上半年的销售面积119.1万平米,下半年可售货量可达344万方,即使按照50%的去化率(过去一年企业去化率达70%),以及上半年9253元/平米的均价计算,下半年的就可形成160亿元的业绩,加上上半年的销售,保守估计企业全年业绩亦可突破260亿元。

强势回归一二线,**布局经济发达区域

自2011年以来,公司做出重大战略调整,将发展重心重新回归一二线。为此,近两年公司土地储备加大了向一二线城市的倾斜力度。在2012年,佳兆业共投入45.19亿元收获243万平米土地,按金额计近8成位于一二线,按面积计依然逾半分布在三四线。

今年以来,公司继续强势回归一二线。上半年,公司共投入86.53亿元购入124.78万平米的土地。上半年拿地金额已是去年全年的1.91倍,且所拿地块几乎全部位于一二线城市,其比重按金额计达到91.3%,按面积计也高达80.7%。尽管如此,截至2013年6月底,在集团2480万平米的土地储备中,一二线的比重依然只有27.5%,这与企业制定的未来一二线业绩要达到7成的目标依然有相当大的差距,预示着企业今后将继续聚焦在一线城市及二线省会城市集中拿地。

另外需要指出的是,与去年拿地均匀分布于长三角、环渤海和中西部地区有所不同,今年上半年公司拿地几乎全部集中经济发达的珠三角、长三角区域,按金额计,两者都达到4成。可看到,战略回调后,佳兆业在强势回归一二线的同时,聚焦对上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市的布局,上半年这4个城市的资金投入占比高达76%。

杠杆率提升助推业绩高速增长,高增长使企业风险仍可控

从今年上半年佳兆业的财务报告来看,企业的销售毛利率和净利率均出现小幅下降,主要是由于去年销售主力集中在三四线城市,合约销售均价仅为6714元/平方米,随着这部分项目的结转入账,导致利润被摊薄。但是随着新增一二线项目的入市,企业利率将会提升。一方面,今年上半年企业销售均价已经较去年上涨至9253元/平方米,年末净利率势必会增加;另一方面,今年上半年拿地均位于热度很高的一线城市城市,虽然楼板价升至6935元/平方米,但这些城市开发更高,将推动企业的利润率进一步提生。

上半年,企业净负债率走高到82%,但依然维持在合理水平。不仅如此,企业上半年短期负债上升,但由于现金流也从去年的38.8亿元提升至61.74亿元,企业现金短债比依然维持在1.7,短期内压力并不大。企业的净负债率的增加,主要与企业采取高周转策略有密切关系,尤其是在投资拿地方面耗资86.53亿元。事实上,从我们的观测来看,企业业绩目前正处于快速增长的开端,上半年合同销售额出现71%的同比增长,营业收入则增长2倍之多。一般性而言,当企业步入快速增长之初,必然会一定程度提升自身的杠杆,从而更高效的使用自身资产,实现增长。高增长与高杠杆乃相辅相成的关系,高增长也对高杠杆率提供了有力的保障,风险可控。

一二线开发和城市旧改业务成为佳兆业未来的“两轮”驱动力

作为中国领先的城市运营商,佳兆业的主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域。但要指出,为了追求资金的高效使用,佳兆业一直将商业的比重控制在10%以内;而物业服务目前仍处于辅助地位。为此,未来公司的业务增长将主要靠一二线的地产开发和一线的旧改业务“双轮”驱动。

作为旧改的行业领袖,公司在国内一线城市参与了多个大型旧城改造项目,目前共有31个城市更新项目,总占地面积约1030万平方米。自去年12月以来,企业旧改项目进入全面收获期,如前所述的深圳佳兆业城市广场、龙岗大道1号都是旧改项目;今年6月深圳大鹏项目上市,以及未来随着珠海水岸华都花园及深圳盐田地块等项目入市,整个旧改板块将撑起公司业绩大半边天。

除了旧改外,一二线的地产开发也将成为企业未来另一大收入源。近两年企业在一二线城市大肆拓张,尤其是聚焦对北上广深和二线城市中的省会城市实行了**布局。部分项目如武汉佳兆业金域天下上半年销售达到6.79亿元,上半年新推的杭州玖珑雅苑、成都佳兆业8号,上半年销售分别达到1.63亿元、1.29亿元,进入了强销期,其它一二线新增地块或于今年下半年到明年形成集中供应的态势,届时一二线板块将迎来一个业绩爆发期。

 

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