[摘要] 6月8日，经过200轮激烈竞价，广州黄埔区南玻“巨无霸”宅地花落佳兆业、裕瑞联合体之手，其45.6亿元的价格问鼎广州今年至今的总价地王。
6月8日，经过200轮激烈竞价，广州黄埔区南玻“巨无霸”宅地花落佳兆业、裕瑞联合体之手，其45.6亿元的价格问鼎广州今年至今的总价地王。
事实上，今年以来，以“旧改专家”著称的佳兆业，再也按捺不住三、四线城市的寂寞，正在以超乎寻常的积极拿地姿态回归一、二线城市，其在上海、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等9个城市均有斩获，当中不乏“高溢价”、“地王”等字眼。
“南玻地块是与合作方裕瑞房地产合作的项目，目前具体合作方式还在详谈，细节未定。”佳兆业品牌公关部相关负责人在接受时代周报记者采访时如此解释，言下之意，公司并不需要全部为南玻地块买单。不过即便如此，公司年内土地投入金额也近74亿元，作为今年销售目标220亿元的房地产企业，佳兆业在一、二线城市的一连串抢地行为还是备受人关注。
得一线者得天下。从目前来看，一、二线城市正成为这轮楼市竞争的主战场。此前被市场津津乐道的“农村包围城市”战略被放一边，其中奥妙并不难理解。一线城市竞争虽然激烈，但一线城市的供应也少，去化率很快，相应的系统性风险也比较小，导致了很多大房企纷纷加入拼杀。
大举回归一、二线城市的佳兆业，面对媒体关于资金链的提问时，佳兆业方面回复时代周报记者，经过多年来宏观调控的考验，目前佳兆业现金流非常稳健，截至2013年1月，公司负债率为66.8%，低于行业平均水平。
重新考虑城市布局
“楼面价12200元/平方米！佳兆业你牛！”这是房地产经理人联盟副主席、广东保利地产董事长余英知道广州南玻地块拍卖结果后在微博上的反应。
6月8日，经过200轮激烈竞价，楼市黑马佳兆业联合裕瑞房地产击败万科、保利、恒大等一众名流地产企业，最终以总成交价45.6亿元，并加上配建保障房15.78万平方米的代价拿下了广州黄埔区南玻“巨无霸”宅地。这块据传被广州本地某开发商跟踪了若干年的“肥肉”，若算上保障房成本3000元/平方米，总成本已被佳兆业推升至50亿元，成为广州今年至今名副其实的总价地王，其楼面地价已超1.2万元/平方米。
南玻地块还并不是佳兆业今年在广州的初次亮相。近两个月来，广州的土地行情一直“高热”难退，众房企抢地大战轮番上演，其中楼市黑马佳兆业屡屡拔得头筹。
此前的5月24日，只消十余，佳兆业就豪掷7.9865亿元拿下广州白云区沙太路宅地。而在5月6日，佳兆业还曾火拼中海，以限制价格18.68亿元竞得白云区同宝路8号、10号地块，剔除保障房后，该地块楼面成交地价高达2.56万元/平方米，溢价45%，并一举刷新2010年保利地产创下的2.06万元/平方米的楼面地价，成为白云区新“地王”。
时代周报记者根据佳兆业公告粗略统计，截至今年6月15日，佳兆业今年已在土地市场上投入119.49亿元（包含合作拿地），远远超过佳兆业2012年全年45亿元的土地购买支出。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从市场来看，当前，土地市场成交量开始大幅回升，在土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机。
“2012年以前，佳兆业曾**发展三、四线城市，但三、四线城市的购房需求有限。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析，整个地产行业对三、四线城市的发展均有相似的认识，佳兆业也才重新考虑城市布局。
而方圆地产首席市场分析师邓浩志也表示，佳兆业的南玻地块以及白云区几块地中都存在类似的状态，即土地成本过高压缩未来的利润空间，“面粉已经贵过面包了。开发商的开发压力是非常大的。这就意味着后期需要很高的售价才能保证不亏损。”
对此，上述佳兆业负责人称，公司在拿地前做过详细的市场调研，并有信心有能力打造广州的标杆性项目。近期公司所获地块都属于优质土地资源，拿地的结果符合公司预期。值得注意的是，尽管佳兆业在2012年年报中称已有土储2390万平方米，足够未来五年的发展需要，但“重回大城市，佳兆业面临着广州、武汉、成都等城市的项目都已进入销售尾声的事实。”佳兆业方面此前还曾对外透露，为了改变一、二线城市的“缺粮”现状，保证发展速度，佳兆业不得不大举拿地，其中自然包括较为优质的地王和高价地，补充土地是出于支持公司未来发展的需要，“接下来佳兆业将精选城市，精选项目，形成一、二、三线城市协调发展的局面，降低系统性风险。”
频繁海外融资缓压
积极拿地背后，难掩的是佳兆业进一步做强做大冲刺房企一线军团的决心。显然，拿地资金是佳兆业需要迎面解决的最重要难题。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，目前开发商大举拿地，关键是对这些一线城市的供地强度有充分的了解，于是敢于大胆作出决策，而且未来销售额不能进入300亿元的行列，将只能被称为小开发商，所以这也是中型房地产开发商做大做强的冲动所在，中型房地产开发商要在销售的快速周转以及发债、信托、基金等方面下大功夫。
佳兆业2012年年报显示，公司全年营业额119.55亿元，毛利润不足39亿元，现金在2012年年底是53.5亿元。而截至今年5月底，公司累计销售近90亿元。
时代周报记者梳理公司融资脉络发现，今年以来，佳兆业利用海外融资平台，在年初和3月份两度海外发债共融得10.5亿美元后，今年4月又发行了一笔于2016年到期的18亿元人民币优先票据。粗略计算，截至目前，佳兆业发债总额约折合人民币83亿元，而去年全年，佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。
面对销售的增长与资金的需求，以及佳兆业的大举扩张，业界看法各异。“佳兆业短期内大动作利用杠杆，一方面在调整债务结构，一方面也在为近阶段扩张做准备。”一位券商地产分析人士告诉记者，佳兆业今年前两次都在海外发债，目的都是为减少2014年及2015年到期的债务，4月份的人民币票据将可使佳兆业的债务到期日进一步延后到2016年。
佳兆业去年年报数据显示，公司去年借款成本总额为16.41亿元，较2011年同期增加3.62亿元，增长率28.3%。“佳兆业集团仍然依赖于较多的借款来维持其增长的资本支出，我们预计2013年公司的现金入账将显著增加，但资本支出也将保持稳定，2013年公司的资本负债比率降幅有限。”辉立证券研究分析员陈耕认为。
佳兆业方面并未对时代周报记者透露未来的融资计划，称集团会严格控制投资节奏，佳兆业的整体投资节奏把握是严格与资金状况相匹配的。
而据佳兆业内部人士透露，关联公司富昌金融的存在，也让佳兆业在海外融资操作时比其他房企游刃有余一些。
富昌金融和佳兆业同成立于1999年，为郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟控制。尽管在内地不如佳兆业“著名”，富昌金融在香港市场早已颇具规模，该大型综合性金融集团旗下全资子公司包括香港富昌证券、富昌期货、富昌融资、富昌金业、富昌财务等，其中富昌证券为香港50大证券商之一。
2011年起富昌金融开始在内地市场开展业务，并开设了富昌小额贷款、富昌融资担保及佳富投资管理三家公司，提供小额贷款、融资担保、银行、投资基金等服务。2013年5月16日，富昌房地产经纪有限公司的分行在深圳佳兆业桂芳园四期开张。
“佳兆业通过富昌，融集外资投行和金融公司资金，并用融来的资金，以佳兆业的名义在内地投资、购地、开发，同时靠在内地的房地产行业，实现再盈利。”一位业内分析人士指出，佳兆业将与富昌金融目前合作开发深圳前海地块，这也是两家关联公司间的首次合作。
楼市要闻
深圳前海首批3幅地块挂牌
深圳市前海管理局6月25日发布公告，将公开出让桂湾片区3宗商业性办公用地，土地总面积168464.92平方米。宗地挂牌起始价和履约保证金数额将于2013年7月5日前在交易中心网站公布。公告显示，T201-0077地块位于桂湾片区二单元03街坊，土地面积49152.18平方米，建筑面积320400平方米，宗地建成后，其中51600平方米办公楼物业应当无偿移交给市前海管理局。
T201-0075地块位于桂湾片区二单元04街坊，土地面积57481.45平方米，建筑面积450200平方米，宗地建成后，其中88600平方米办公楼物业、11000平方米区域供冷设备用房应当无偿移交给市前海管理局。
T201-0078地块则位于桂湾片区二单元02街坊，土地面积61831.29平方米，建筑面积503000平方米，宗地办公楼物业中的169725平方米面积限自用，该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。
点评:前海地块挂牌，说明前海的开发即将提速。此次前海卖地将采用一次竞价方式进行报价，按照地价报价者得的原则确定竞得人，竞买人的地价报价不得低于挂牌起始价。而且，此次卖地，为参与拍卖的主体设置了一个较高的门槛，主营业务收入不低于100亿元人民币，这注定将是地产大鳄们才能参与的游戏。
万科海外7.22亿购荃湾西站
万科置业(海外)有限公司发布6月21日公告显示，万科置业海外收购香港荃湾西站六区物业发展项目20%权益获独立股东通过。
交易须获得多方包括荃湾西(六区)物业发展、新世界发展、万科批准，预期所有条件将于本年第三季达成。万科海外收购TW6项目20%发展权益的总现金代价为7.22亿元，投资成**分由内部资源及可供动用的银行融资支付，其余则以项目日后取得的银行借贷拨资。
点评:万科在海外的发展正在稳步推进。在国内房地产市场调控越来越严厉的情况下，拓展海外市场，为在海外的中国人盖房子，无疑是房地产进一步扩张的一种途径。
龙湖海外筹钱应对转型
有香港资本市场消息称，龙湖地产将扩大其自行安排的30亿港元四年期分期贷款规模至75亿港元。该贷款的额度分配即将敲定，6月内有希望签署合约。
该笔贷款可能参贷的银行包括中国银行、东亚银行、法国巴黎银行、中国建设银行香港分行、中国光大银行、招商银行、中信银行(国际)、恒生银行、汇丰、渣打银行、大丰银行、永隆银行。贷款的综合与此前早前消息一致，均为380个基点，利率较香港银行同业拆息/伦敦银行间拆放款利率加码310个基点。
点评：值得注意的是，近期中国金融市场闹起了“钱荒”，和在A股上市的房企相比，类似龙湖这样的境外上市房企还是有更多的渠道可以融资。融到了钱，就有了调整转型的底气和资本。
惠东滨海大盘血战在即
惠东海湾又将迎来巨无霸度假地产项目，6月23日，全球500强华润集团旗下地产业务旗舰华润置地的滨海综合体项目“华润小径湾”也将与进驻惠东海岸(小区网 论坛)的其他十几家地产企业抢食度假地产市场。该项目总占地面积约177万平方米，规划建筑面积约270万平方米，总投资约180亿元人民币。目前，惠东沿海已经集中了碧桂园(小区网 论坛)十里银滩、十里银滩、华润小径湾以及距离10多的合正东部湾和莱蒙水榭湾，还有富力湾、海宸世家、金融街?巽寮湾、万科双月湾、中航元屿海、宝安虹海湾等多个楼盘，总供应量直接超过1500多万平方米。
华润置地副总裁、华润置地深圳大区总经理孔小凯介绍，华润小径湾是华润置地充分整合华润集团多元化产业协同优势，并依托自身多年积累的城市综合体开发及运营经验，创新地将综合体概念向海洋延伸，以最理想距离、最万象缤纷的姿态，倾力打造的大规模、高品质的滨海综合体项目。华润小径湾是继2009年以万象城为主力品牌和主导产品的“华润中心城市综合体”、2011年以深圳湾体育中心为首期元素的“深圳湾华润总部基地综合体”之后，华润置地大深圳战略布局中面向公众正式亮相的第三个综合体项目，是集高端滨海万象海会所、国际五星艾美酒店、华润大学、国际**、华润健康俱乐部(小区网 论坛)、风情商业街及高端海景住宅于一体的滨海综合体。
点评：据统计，2012年度深圳市商品住房一手房成交套数达40190套，面积总计366.74万平方米。而关于惠东滨海的总供应量，业内一直在报道的一个数据其实是5000万平方米，相当于深圳5年的一手和二手的总销售量，而这些楼盘吸引的客户8成是来自于深圳。看来，这几年惠东滨海的大盘价格血战不可避免。
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