[摘要] 自3月30日重庆“国五条”细则发布迄今已整整一个月,新政引起的市场新变化已经开始显现——尽管刚需仍然是市场主力,但“一步到位型”改善需求客群涌现市场,这一特征在春交会期间尤其明显。
自3月30日重庆“国五条”细则发布迄今已整整一个月,新政引起的市场新变化已经开始显现——尽管刚需仍然是市场主力,但“一步到位型”改善需求客群涌现市场,这一特征在春交会期间尤其明显。
众所周知,“国五条”细则涉及严格执行第二套住房信贷政策、暂停发放第三套及以上住房贷款、二手房转让征收差额20%个税等政策。在此背景下,越来越多“先买小户,再买大房”的购房者开始追求“购房一步到位”,改善需求迸发明显。为此,本期《楼市会客厅》邀请了重庆市房协市场研究部主任孙宏志、新中地产董事总经理何伟坚、联发集团重庆营销总监林文静、购房者某汽车公司设计部黄一峰,共同探讨改善需求带来的市场新变化。
本期嘉宾:
●重庆市房协市场研究部主任孙宏志
●新中地产董事总经理何伟坚
●联发集团重庆营销总监林文静
●购房者某汽车公司设计部黄一峰
市场进入盘整期长远会趋稳
问:“国五条”细则出台后,对于重庆市场的成交量、房价制定以及企业推广策略到底产生了哪些影响?预计2013年重庆楼市的整体发展将如何?
孙宏志:对于开发企业来讲,此前支撑市场的主力军是刚需者,但是“国五条”之后,这一趋势会逐渐发生变化。未来开发企业会在产品创新、定价技巧、赠送面积等方面下功夫,吸引改善需求人群。
何伟坚:“国五条”细则的出台去掉了很大一部分“投资”性质的购房,对重庆楼市的影响很明显,今后楼市成交量会放慢,去货时间会放慢,对新房、二手房市场都会产生影响。今后企业对传统住宅的开发会减弱,可能会向商业地产倾斜。
林文静:目前重庆的刚需客群仍然保持在一个高位的水准,购房者考虑的要素还是价格。洋房、别墅等高端产品在成交量上受到了抑制,但这种影响应该是短期的,长远来看楼市还是趋稳的。
炒作数量下降需求更加真实
问:细则出台后,“刚需”、“改需”房源的销售是否会受到影响?影响如何?
孙宏志:“国五条”细则具有非常明显的特色,就是坚决抑制投机。由于投资和投机之间非常难以甄别,改善需求类型的购房者未来将越来越明显地成为市场生力军。这对楼市整体来讲,大大降低了炒作房产的数量,更倾向于真实需求。
何伟坚:由于二套房成本增加,所以“刚需”会受到影响;而“改需”未来需求将会更大。未来开发商将转变为向中、高端开发为主。
林文静:从3月中下旬开始,因政策影响,90平方米左右的三房改需户型受到的刺激还是比较大。就以联发瞰青为例,3月开盘的195套房源中,有30%的房源属于90平方米区间内,开盘当天就全部售罄,相比之前成交,足足多出了四成左右。
改善需求形成是综合因素的作用
问:新政之下,刚性需求是否在逐步向改善需求转变?
何伟坚:理论上是在转变,但实际是否转变还要看当地经济的发展以及房价才能确定。这是一个综合因素的作用,不能片面地认为改需刚需化会成为一种趋势。
林文静:“刚需”向“改需”的转变只是一个短期的市场反应,因为重庆楼市的主流产品仍然是两房。随着细则在重庆市场的逐步消化,这种“刚需”向“改需”转变的市场反应,预计只能维持到上半年。
黄一峰:我在这几个月选房的过程中,思考方式确实发生了转变。之前是三口之家,所以只是购买了两室一厅,但是随着女儿长大和入学的考虑,需要更大一点的居住空间和更好一些的生活环境。但是,现在现实的情况是,我需要一步到位买好一个**,长远落地生根在这个城市中,而不是逐步换房。
赢得“改需市场”需品牌和产品发力
问:改善需求市场的形成趋势,对房企而言是一个新的发展契机吗?对本土部分弱小房企而言,是否面临着更大的压力?
林文静:发展契机还谈不上,只能说是一个销售的机会点。因为这类群体所需求的产品有很大局限性,针对的只是那些两房和三房总价差距在10万元左右的产品,这部分群体才可能“咬咬牙”,选择“一步到位”。
何伟坚:对品牌开发商而言是一个发展契机,是利好的机会,但不一定是开发商未来的发展方向。因为一般有“刚改需”要求的人,可能是买房5年左右的人。
对弱小的房企而言压力很大,而对于品牌房企则是一个做大做强的机会。现阶段品牌房企要做的则是拼产品、做品牌、比功力,首先要注重长远的品牌建立和持续投入,然后做好对细节的把控,做更多市场化、创新的产品来满足消费者的需求。
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