[摘要] 此次，新“国五条细则”带来连锁反应是近几年历次调控中最为强烈的。楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期中。二手房和一手房市场也在细则实施之后出现各种转向。
（来源：华龙网-重庆晨报）从本周一开始，各地包括重庆的房产交易中心均排起了长龙，蔚为壮观。
此次，新“国五条细则”带来连锁反应是近几年历次调控中最为强烈的。楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期中。二手房和一手房市场也在细则实施之后出现各种转向。
新“国五条”之后的楼市将去向何处？重庆晨报记者的调查，为你呈现一些方向。
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【热点专题】“新政后，房天下在现场”：探寻重庆楼市真相
二手房可能出现倒挂
新“国五条”调控细则中，“杀伤力”的便是，“出售自有住房的，按转让所得征收20%个税”。如果按这一比例征收，将会大幅增加二手房的交易费用。
新中地产总经理何伟坚在接受采访时认为，近些日子的二手房成交暴增，大都只是二手中介催促以前的业务加快过户，并不意味着成交量的暴增。他介绍，有关二手房的交易个税，以前就有政策，为全额的1%或差额的20%任选其一，只是近些年各地基本上按全额的1%征收。他认为，二手房的差价很难衡定，比如购房者所花的装修费算不算？还有供房利息、出租所获算不算？还有通胀因素算不算？
何伟坚估计，如果实施这一政策，很有可能出现一、二手房房价“倒挂”现象。由于二手房除了交20%个税，房屋不到5年出售还要交5.6%的营业税，这将是很大一笔交易成本。因此，二手房层层加价，一、二手房价就有可能出现倒挂。
正合古麦地产董事长张建军则认为，这一政策的直接效果，将是细则实施前二手房交易激增，实施后交易将会进入冷冻，出现二手房交易的“冰火两重天”。
二手房市场短暂萎缩后恢复
重庆晨报记者就新“国五条”细则对部分市民采访时发现，他们对政策的意见非常大。一位市民指出，“感觉没有道理。那如果我们的房子降价了，是不是该给我们降税？”而不少持有多套房产的市民对此多持观望态度。一位市民称，“没什么大不了的，实在不行我就把房子再多放两年，反正我也不着急卖。”
何伟坚认为，预计二手房业主绝大部分将会出现两种态度：一是将交易成本转嫁给买方；二则是不着急卖房了。“二手房价走低的可能性不大，但上涨也微乎其微。”
据了解，5年前东莞的二手房交易个税便已按20%征收。其二手房交易个税的计算方式是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%，但卖房差额中，却扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。
据称，东莞2007年执行这一新政后，二手房交易短暂萎缩。然而，市场很快得以恢复，楼市未受到影响，个税迅速转向下家。
一手楼市或将迎来春天
个税新政重拳出击二手房。在此情况下，有人认为这将是一手房火热的机会，也有人认为一手房也将“难以幸免”。
张建军认为，二手房此次受打压，对一手房来讲应该是利好。他认为，因为人们购买二手房的成本增加了，肯定会更多转而选择一手房。何伟坚也分析道，可能的趋势是，二手房交易会严重萎缩，一手房市场将会兴旺。然而，由于重庆住宅市场一、二手房成交比例通常在7：3或8:2，新房仍是大头，因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。另一方面，重庆楼市新房供应量巨大，市场竞争激烈，相信开发商不会趁机涨价，尤其是对于投资型商品房而言，其入市价格会更为谨慎。
张建军认为，预计今年商品房市场成交量将呈现小幅下滑，但不排除价格会小幅上升。因为房产企业中上市比例较大，他们都面临着年报业绩的压力，因此会加快出货，不可能涨价很多。
大泽置业总经理秦文蒸则指出，这次对二手房交易课以重税，好像对一手楼市是个利好，其实对一手房市场是不利的。因为它降低了人们对商品房市场的预期，使人们对楼市未来的信心受挫。
投资需求将受沉重打击
尽管人们对市场未来走势看法不尽相同，但大家一致认为，政府打击投资、投机性需求的目的是达到了。
张建军分析道，新政进一步打击投资、投机需求，对高端需求也是一种遏制，对低密度、大户型产品会有影响，将会进一步挤出价格泡沫。
他认为，二手房市场个税骤升，对于一手房而言，将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求是一较大打击，将挤出这些客群。
同时，他认为，今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新，楼市出现“阶梯下压式”消费特点，塔尖上的消费群体逐渐下移。比如，别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”；洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。
何伟坚认为，新政的出台，对转卖的投资人群将具有较大打击性，使得住宅中的投资型消费逐步变为零。他说，“这也是应该的，因为住宅本身的功能就是用来居住的。”重庆晨报记者 栾玉树
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“新政”之下 二手房已经成重庆楼市焦点
（来源：华龙网-重庆日报）近日,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。作为新国五条的细化政策,其中,首次明确的二手房交易中个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收,成为细则中最引人关注且争议的焦点。
市场反应过户办证人群激增
按照现在的规定,一套5年前200万元的房产目前的价格差不多市值350万元,差额约为150万元。也就是说,税额由原来的2万元直接上涨为30万元。面对可能出现的成本上涨,重庆市场受到了哪些影响?
在走访中发现,二手房门面人潮涌动。沙坪坝区某中介公司表示,自政策出台以来,接待客户每天都有所增长,但真正下手的并不多,更多的是之前的客户抓紧办理过户手续。据悉,为了规避新政所带来的交易成本增加,买卖双方都相当配合,想在1个月左右的“政策窗口期”内尽快过户,这导致短期成交量上涨三至四成。
“我们肯定会受到影响,所以赶紧来过户。要是征收这个20%的税,卖方肯定会加到我们买房者身上,对我们来说承受不了。”正在办理过户手续的购房者吴女士表示。据南岸土地房屋权属登记中心提供的数据显示,当日在该中心办理过户手续的有300多件,而平时的日受理件数不到200件,其中增加的大部分都是二手房交易。
政策现状重庆暂未进行调整
“二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收”的政策一出,重庆购房者最关心的无疑是重庆市场是否已经进行了跟进。
“目前市内二手房个税仍按既有标准收取。”重庆房产交易中心消息称,“重庆市场上基本按照总价的1%征收,自用5年以上且为住房免收个税。目前尚未接到税务部门的调整通知,仍将按照既有标准进行征收。”据了解,重庆市内渝中区、南岸区、江北区、北部新区等多家房产交易中心均表示暂未调整。
业内人士分析认为,中介公司会以“新政”出台前的时间差为噱头,促使手上有多套住宅的投资客迅速出货;同时,由于目前重庆市场上二手房交易产生的所有税费基本由买方支付,一些正在观望的刚需客户害怕“新政”真正实施后增加购房成本,也会选择此刻出手。预计短期内,重庆二手房市场有望迎来新的小高峰。
未来趋势两种观点截然相左
而对于后市的预期,目前市场也出现了两种截然相反的观点。一种观点认为,此项政策落实之后,二手房交易成本会增加,从而推高二手房房价,一些刚性需求客户会转向购买新房,可能会导致二手房市场交易量萎缩。而选择新房的市民随之增多,新房房价或有看涨趋势。另一种观点则认为,新政旨在打击投资和投机,受此影响,买卖双方的观望情绪会加重,二手房交易量下滑将成为必然。或许“两会”之后会再出台补充条例,买卖双方都应当慎重。
金科地产集团董事长黄红云微博中也提到,新政细则的出台,在他看来,大比例征收二手房房产税的政策,对于二手房市场而言,可能确实会产生比较大的影响。但反过来理解,在二手房市场受影响、刚需不变的前提下,这样一纸新政反而可能会对一手房市场在一定时期内起到推动和促进作用。
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新政下 二手房需求批量转向新房
（来源：华龙网-重庆晚报）上周，重庆楼市成交延续春节以来的持续热销，成交房源套数及面积均达到2月的点。与此同时，上周五晚国务院正式下发了“国五条”细则，无疑引起了业界的广泛关注，但多位业界人士坦言，此次新政细则出台对重庆楼市影响不大。未来一段时间内二手房市场或出现成交量剧减的情况，二手房客户会批量转向新房、租房市场。
上周成交面积
环比上涨5.8%
据晟城地产市场研究部数据统计，上周（2·25-3·3），主城区商品房成交量为6701套，环比增加342套，环比增幅达5%；成交面积为57.55万平方米，环比增加3.17万平方米，环比上涨5.8%。从预售及加推新房源上看，上周共有8个项目加推新房源，开盘套内均价为9525元/平方米。
晟城机构分析师认为，春节过后，各项目积极加推新房源，加上返乡客户的影响，各类综合因素导致成交量的持续上升，预计3月会持续恢复平稳。随着四月将举办春交会，业内人士预测，受此影响，3月底和4月初主城楼市将迎来一波推盘高峰，春交会期间楼市行情继续趋稳。
新政或导致
市场需求转向
除了日渐回暖的市场，近期业界关注的无疑是春节后出台的“国五条”，上周五有关部门正式下发了相关细则。
本周一是“国五条”细则发布后的个工作日，地产股开盘就出现了集体下跌的走势，近四成板块个股出现了跌停，而当日跌停的个股中半数以上为地产个股。而面对已经十分严厉的版细则，大众更为关心的是地方版细则何时以及会以何种具体面目出台。的官方消息是，住建部副部长齐骥称，各地方版调控细则预计将于3月底出台。
对此，部分重庆业内人士表示此举对重庆市场影响不大。领域机构市场部经理张鑫表示，此次调控主要针对近期房价上涨较快的一线城市，重庆房价一直处于一个合理状态，影响甚微。
晟城机构副总许小科也表示，此政策对投资比大的城市是一个大的打击，会使购房者的观望情绪更浓，但对70%都是刚需的重庆来说，影响不大。
业内人士称，一旦“国五条”政策地方实施细则正式执行，短期的二手房交易高峰后面，将是“急冻”。未来一段时间内二手房市场或出现成交量剧减的情况，许多曾经准备买二手房的客户，一定会批量转向新房、租房市场。
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