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加拿大楼市泡沫风险全球最高 中国富人推高房价

和讯网   2013-01-30 09:34

[摘要] 在经历了多年的蓬勃发展后,加拿大房地产可能已经成为了全球最危险的泡沫。有分析称,加拿大央行和政府采取的维持低利率水平不变,而是抬高按揭贷款获取门槛的方法,与中国决策者的策略类似,加拿大版的“宏观调控”正在上演。

在经历了多年的蓬勃发展后,加拿大房地产可能已经成为了全球最危险的泡沫。有分析称,加拿大央行和政府采取的维持低利率水平不变,而是抬高按揭贷款获取门槛的方法,与中国决策者的策略类似,加拿大版的“宏观调控”正在上演。

房价偏高和泡沫间的区别并不像人们想象的那样主观。如同其他金融资产一样,不动产价格及其(房租)应该有相对稳定的关系。

媒体分析认为,虽然细分到每一个市场的泡沫成因可能不同,但有三件事情可能是共通的:

1)中国富人买家导致市场过热。全世界楼市最贵的地方有一个共同点,除了低利率之外就是蜂拥而至的海外中国买家:温哥华,香港,新加坡,悉尼和香港都是中国富人对冲资产的最热衷购买地,他们的购买把这些地方楼市炒到了灾难性的高位。

2)房产泡沫崩溃将经历相当长一段时间。过去10年美国和爱尔兰的房产价格经历了上涨下跌,但西班牙和英国的下跌还没有结束。僵尸银行不愿意兑现坏账损失,这又反过来推高价格,但是泡沫最终有破灭的一天。这种情况越快发生,那么楼市,建筑业才能越早复苏。

3)楼市复苏可能需要更长时间。仅仅在20年之前东京帝国酒店土地价格,相当于加利福尼亚州所有土地价值之和。但是必须当心坏的宏观政策造成的风险危险,当紧缩的货币政策持续时间太长的话,房价冬眠期可能将持续数十年。

分析称,加拿大政府正试图无声无息的悄悄挤出泡沫。这意味着在保持低利率政策不变的同时,提高发放按揭贷款的门槛。现在对于加拿大央行而言,反之用提高利率的方法挤出泡沫可能会造成无法承受的痛苦后果。

提高利率不仅让新买家无法承受高昂的价格(对于任何靠借款购入资产的人都会如此),同时升息也将导致贷款利率调整让现有的买房者难以承受。结果可能导致房屋价格螺旋形下降储蓄上升,而同时高负债率的家庭——这可能是加拿大现在最不缺乏的,——将会谋求重组其净资产。对储蓄提高的预期超过对投资提高的预期,换句话说这将意味着经济崩溃。然后央行再实施降息的话,即便是把利率降低到零利率水平,也不太可能扭转这个局面。因为当人们把注意力放在如何偿还债务上时,无论是家庭和企业都将对借贷利率降低无动于衷。这就是经济学家辜朝明所谓的“资产负债表衰退”,它很好的说明了一个经济体如何陷入流动性陷阱。

现在加拿大在维持利率不变的前提下,慢慢收紧抵押贷款要求,他们希望逐步压低楼市价格,不引发一场恶性循环。最理想的结果是价格不下跌,但是增速低于通胀率,这意味房价实际价格下降,但不会影响家庭资产净值。

有分析认为,加拿大并非试图执行这种策略的国家,中国过去几年中就一直在这么做,为了应对过热的房地产,加拿大版的“宏观调控”正在上演。

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