[摘要] 相关统计显示，写字楼成为房地产投资的新宠。手头上有一定的闲置资金，希望通过投资达到增值的目的人，很多人愿意选择投资写字楼与商铺。近期，重庆晚报记者走访业内人士，从市场行情、宏观调控政策的影响、产品类型、开发商理念、经营模式、如何降低投资风险等多角度作出分析，给**者带来专业的投资指南。
相关统计显示，写字楼成为房地产投资的新宠。手头上有一定的闲置资金，希望通过投资达到增值的目的人，很多人愿意选择投资写字楼与商铺。
近期，重庆晚报记者走访业内人士，从市场行情、宏观调控政策的影响、产品类型、开发商理念、经营模式、如何降低投资风险等多角度作出分析，给**者带来专业的投资指南。
A市场
1问：重庆发展带来怎样的机会？
“2000年初的时候世界500强只有30多家落户重庆，当时重庆的高档写字楼只有大都会一家，而现在世界500强已经有200多家落户重庆，重庆的高档写字楼也如雨后春笋般迅速发展”，隆鑫地产集团有限公司招商总监丁捷表示，“这些企业的办公需求急速增长，也让重庆写字楼市场局部区域出现‘供不应求’局面。”
千叶房地产开发有限公司营销策划经理张强也有深刻认识：“直辖15周年，重庆经济飞速发展，对世界500强企业的吸引力增强。现在，市府对民营经济发展的大力支持，也让写字楼有了更大的需求。”
经济的发展，会使核心区域得到外延，重庆的写字楼则呈现遍地开花的局面。张强表示：“像重庆这样的多中心组团式的城市结构，经济发展到一定的阶段，办公核心会由集中式发展到分散式，一些新兴区域都有各自的办公中心。”
2问：调控对写字楼影响有多深？
被誉为“史上最严厉的房产新政”其真实意图是为了抑制住宅物业价格的过快上涨，对于写字楼和商铺物业的涉及则没有那么多。
隆鑫地产集团有限公司招商总监丁捷认为：“宏观调控对写字楼物业的影响分为两块，对于只租不售这块的影响几乎没有，但是对于要售卖的那一类物业来说则存在着机遇。因为宏观调控主要是针对住宅，而商业这块的首付以及利率等方面的条件则没有发生明显变化，有可能导致原本会投向住宅的钱转向商用物业。”
同时调控政策的时紧时松，对写字楼市场也存在着不同的影响。张强则认为：“宏观调控的政策时紧时松，而且调控主要是针对住宅这块，对住宅调控紧一些可能对商用物业是一个机会。如果调控放松了，会有更多人会选择投资住宅这一块，毕竟住宅物业相比商用物业更便宜，付出的成本更低。”
3问：不同写字楼的优劣势现状？
市场上写字楼也有各种不同的类型，甲级写字楼当然是主流，而同时市面上也存在独栋办公楼、LOFT等形态。面对各种写字楼，适用的企业也不尽相同，业内人士也对此有着不同的分析。
业内人士普遍认为甲级写字楼是青睐的产品。千叶房地产营销策划经理张强表示：“大中型企业、世界500强类型的企业会更青睐甲级写字楼，无论从写字楼的品位、相关配套设施来说，大型企业都希望自己的办公环境和企业自身知名度能够匹配。”
LOFT风靡一时，但具有一定的局限性。业内人士认为LOFT公寓更适合创意类文化产业的企业，适合年轻的企业，创意型企业。
独栋写字楼作为传统甲级写字楼的一个补充，在未来写字楼市场扮演越来越重要的角色。这类写字楼有着自身的特点，贝蒙置地营销部经理张可表示：“这类办公场所往往生态环境会比较好，容积率低，甚至可以省去电梯的烦恼，受到很多大型企业的青睐。”
B开发商
4问：写字楼开发理念是什么？
写字楼不同于住宅，在某个中心区域，住宅楼盘或许不太为人熟知，但提到核心写字楼则必定让人耳熟能详。一如解放碑的大都会，又如观音桥的未来国际。因此写字楼的开发理念上，除了品质过硬，又增添了太多的高标准，对细节上也更为渴求。
千叶房地产营销策划经理张强认为：“做写字楼跟做住宅不一样，住宅可能相对简单，修好了然后卖掉，交给物业公司就完事了。但修写字楼则会是一个长期的过程，包括前期的设计规划，修建时候各种细节的反复推敲，再到后期的运营管理，更能够体现出一个企业的社会责任感和营运能力。简单地说，住宅是造福，写字楼则是造富。”
很多企业在开发写字楼的理念上，都更注重项目品质的高规格和配套设施的完善。例如隆鑫在两路口打造的重庆中心项目，在开发理念上与国际接轨，邀请了的罗杰斯史达克哈伯建筑事务所参与规划，打造的也是未来重庆渝中区的地标性建筑。
5问：决定写字楼成功的关键？
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，是地段，第二是地段，第三还是地段。这句话道出了房子的真谛。对投资写字楼，这句话依然具有指导意义。
隆鑫地产集团有限公司招商总监丁捷认为，写字楼一定要建在识别度高的地区，比如隆鑫重庆中心项目坐落在两路口，这里本身就是重庆交通要道，城市的核心区域。千叶房地产营销策划经理张强也认为项目前期择位非常重要。写字楼集中的热点区域大坪，云集龙湖、万科、英利、康德等诸多行业巨子，无不是看中这里地理位置的优越。
作为一个区域的门脸，作为地标性建筑呈现出来的高端写字楼，硬件软件条件如何，也成为项目可否成功的关键。
康德集团营销部经理孙达表示，作为高端物业的写字楼，硬件很重要。孙达说：“比如交通的便利程度，层高空间带来的舒适度，中央空调的制冷效果和换气系统完备程度，大堂的华丽装修，电梯的运营速度，外墙装饰的精美度，后备发电机的电力保证，以及建筑材料是否节能、环保，都是值得关注的。”
6问：写字楼的经营模式有哪些？
目前重庆写字楼的经营模式，主要有两种，一种以出租为主，另外一种则是以出售为主。然在重庆市场上，只售不租的相对较少，主要是以出售为主。
主要以自持为主，只租不售的典型例子是和黄开发的大都会，不过这在市面非常少见。隆鑫地产集团有限公司招商总监丁捷解析道：“这样的优点在利于控制品质，在招商、物业等方面方便统一管理。但对资金回收来说，就相对缓慢。”自持一部分，大部分出售在市场上是主流。丁捷指出像英利、国贸和世贸都是主要以出售为主，这种模式对业主来说回报会更快一些。
融恒置业营销总监刘澄强调，很多开发商在开发策略上喜欢走分零销售、快速套现的路线，但因为对物业管理和商业经营的投入不足，因此商业地产失败案例也很多。全方位的物业管理服务能够提升物业价值，给整个项目的综合品质提供了的保障。
C企业
7问：写字楼买、租哪种比较划算？
“写字楼买还是租，哪种比较划算？首先要细分写字楼产品，企业量体裁衣。”国际社区·国际商务大厦营销负责人白寒认为，以前写字楼市场同质化现象严重，因为客户是同质化的，很多产业的发展还不够充分，没有形成差异性的有效聚集。“但随着写字楼市场的竞争日趋激烈，细分的趋势也越来越明显。也就说，企业对写字楼的需求也在细分。”
比方说，金融企业倾向于选择中央商务区的主流写字楼，制造企业可能会看好工业园区的工业社区，创意产业需求写字楼的面积不大，但对环境有较高要求……如何选择，要视企业自身情况而定。
至于写字楼买还是租好，企业一般都会根据公司业务性质与发展阶段来考虑是租赁还是购买。选择写字楼具有高投入、高回报等产品特征，对于一些处于孵化期，资金实力不强，发展速度难以预测的企业来说，这个阶段选择写字楼租赁或许更加适合。
8问：白领阶层最喜欢的写字楼？
市民刘华在江北观音桥某商务楼工作。每天上班是他最头疼的事情。是抢车位、第二是抢电梯。据刘华说，他所在的商务楼修建时间较早，车位严重不够。
现在有了轻轨，刘华说，他干脆坐轻轨上班，但外出办事还是多感不便。“车位少可以不开车，电梯慢却回避不了。”因为公司在该商务楼第30层，又只有两部电梯，刘华和同事们不得不每天提前15抵达才不至于迟到。而遇到准点下班时间，则必须坐“倒车”才能顺利离开。
在刘华看来，好的写字楼可以为员工带来舒心的工作环境和高效的工作业绩。好的写字楼交通、配套、环境一个都不能少。
交通便利，有轻轨通过，上下班交通耗时和交通成本都能得到很好控制。车位配比和电梯配置更加前瞻，具有较高的标准。不必把更多的时间浪费在车库或电梯间，让企业以及员工可以获得快捷、方便、满意的办公环境。此外，在写字楼设计时，能否融入更多人性化考虑。比如加入空中花园、休闲室等设计，让员工在工作疲劳之余获得放松身心的好去处。
D投资者
9问：写字楼的投资空间有多大？
“尽管目前重庆有大体量的写字楼项目入市，但是真正的甲级写字楼相对不多。”在重大教授、同时也是金**财富俱乐部(小区网论坛)重庆负责人陈德强看来，随着重庆经济的发展和城市化水平的提高，重庆写字楼的发展前景不错，特别是真正的甲级写字楼将获得更大的发展空间。
陈德强认为，如果要投资写字楼就要投资真正的高端写字楼，比如货真价实的甲级写字楼。这样的物业在未来将获得更大的发展空间。
在融恒置业营销总监刘澄看来，一个城市的写字楼只有两种：一种是在商圈内，一种是在其他位置。刘澄认为商圈内的写字楼具有更强的发展潜力。“今年相比去年，核心区域的写字楼的租金普遍上涨了约30%，个别甲级写字楼甚至提升了50%，重庆高端商务办公市场需求的提升空间是巨大的。”
10问：写字楼投资如何降低风险？
既然写字楼的门槛如此之高，而且未来面临的不确定性也比较多，那么怎样才能程度降低写字楼的投资风险呢？
“投资写字楼一定要投资‘成熟’区域”，只不过重大教授陈德强所说的这个“成熟”并不是指的一定是现在就成熟，“即使现在不是很成熟，未来一定会是一个非常成熟的区域”。陈德强以江北嘴为例：“尽管江北嘴目前看似并不成熟，但是不久的将来，该区域一定会发展成为一个成熟的办公区域，因此该区域的写字楼发展前景也不错”。
至于如何才能程度降低写字楼的投资风险，陈德强则认为，写字楼这样的大宗投资产品更适合投资机构或者说公司投资，因此，如果能把写字楼变成公司资产，即使不能出租，自己能使用这样就能限度地降低投资风险：“不过一定要考察清楚投资物业的软硬件配置，特别是后期的物业管理。”
重庆晚报记者 田烽 高洁 甘刘林
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