[摘要] 2012博鳌房地产论坛,《观点地产网》是一个房地产行业内专业观点、信息和资讯的交流互动平台网站。网站定位于地产思想自由原创、集合交锋，以地产透视中国城市化进程。构建出一个以观点带动观点、见解独特、理论严密而形式轻松、开放、人性化的房地产行业信息、资讯互动专业网站。
编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。
8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
当商业地产在一线城市逐渐饱和，二线城市泡沫不断扩大之际，三四线城市反而成为一些企业的，美佳华正是这些企业其中之一。
在美佳华董事长洪小佳眼中，目前一二线城市开发商大规模云集，商业地产已经趋于饱和，竞争激烈。相对而言，三四线城市则拥有较大的发展空间，且符合美佳华的开发规模和实际状况。
截至目前，美佳华已在范围内的云南、陕西、四川以及湖北等地，推进和启动开发了十几个商业地产以及综合性项目。
洪小佳向观点地产新媒体透露，美佳华目前正在洽谈的还有四川资阳、安岳，陕西铜川和安康项目。
作为专注于三四线城市商业地产发展，同时也是沃尔玛等国际巨头的合作伙伴，美佳华自身对商业地产现状有着深刻的认识。
洪小佳曾提到，眼下产业转移也给三四线城市带来了巨大的发展机遇。未来沿海城市制造业将不断向三四线城市转移，三四线城市将逐步成为制造业基地，并得以长期、持续、快速地发展。
对于今后在商业地产上的发展，洪小佳表示，公司仍将以商业开发为主。如遇到具备宜住宜商开发条件的项目，可以结合起来开发综合体项目。同时，商住比例的分配会视项目的实际情况决定，一般情况下，美佳华要求商业的自持比例不低于70%。
具体到项目运营上，洪小佳介绍称，公司会倾向于区域性布局发展，这样有利于提升商业资源的整合能力，培养本地化的商业运营团队。在每个项目具备差异化的同时，形成相对固定的核心管理模式，以提高管理效率和水平。
洪小佳还认为，目前大批开发商涌入商业地产市场，过量的商业开发，必然产生严重的泡沫。而商业地产泡沫产生的后果，只有在项目进入经营之后相当一段时间才会充分体现，有一定滞后性，所以其累计的总量会更大，后果会更严重。
洪小佳提到，企业的发展专业化是关键，而美佳华要做的，就是要打造专业的商业模式，专注于商业地产，专注于每个城市的美佳华商业广场，专注于商业运营和持续发展。
以下为观点地产新媒体对美佳华董事长洪小佳先生的采访实录：
观点地产新媒体：作为在深圳的项目，美佳华首誉已于端午节期间正式开盘，请问该项目如今的销售情况怎样？项目在产品组合与售价方面又是如何定位的？
洪小佳：美佳华首誉项目地处深圳龙**区行政中心，北望百花山，东阅观澜河，南靠市政公园，西邻地铁四号延长线。鉴于其所具备的区位优势、景观优势和交通便利性，结合美佳华的商业开发、运营优势，我们将该项目定位为集住宅、公寓、商业于一体的生态综合体，并致力于将项目商业部分打造成为区域商业中心。
通过整合各方资源，该项目体现了区域的核心位置、便利的交通配置、景观上公园环绕、丰富的商业配套及多样的户型等综合优势，使得该项目产品定位及销售价格均达到片区新高。自6月24日正式开盘后，销售情况良好，目前首批推出单位已基本售罄。
观点地产新媒体：一直以来，美佳华主要是经营商业广场项目，而此次入市的首誉项目主要以住宅为主，那么今后美佳华在商业和住宅方面的规划是怎样的？商业自持的比例是多少？
洪小佳：今后，美佳华仍将以商业开发为主。如具备宜住宜商的开发条件的，可以结合起来开发综合体项目。
但商住比例的分配要视项目的实际情况来决定。一般情况下，商业的自持比例不低于70%。
观点地产新媒体：能否分享一下美佳华在商业运营方面的经验？未来美佳华又将如何进一步提高自身的运营管理能力？
洪小佳：美佳华在商业运营方面还处于探索阶段，谈不上什么成功经验。未来，公司倾向于区域性布局发展，这样有利于提升商业资源的整合能力，培养本地化的商业运营团队。
另外，在每个项目具备差异化的同时，形成相对固定的核心管理模式，以提高管理效率和水平。
观点地产新媒体：目前美佳华的商业广场已经布局到云南、湖北、四川、江西、以及陕西、河北，下一阶段你们会选择那些城市，选择的标准又是什么？目前有在洽谈的吗？
洪小佳：目前，我们的布局**是江西、四川和陕西等省市。主要考虑城区人口达到40万以上、具有相当规模GDP的城市，条件比较好的人口大县或百强县，也在我们的考虑范围内。
目前在洽谈的有四川的资阳、安岳，陕西的铜川和安康。
观点地产新媒体：自调控以来，商业地产就成为房地产企业新的方向，持续至今热度依然不减，您如何看目前的商业地产发展？未来商业地产的方向是什么？
洪小佳：大批开发商涌入商业地产市场，过量的商业开发，必然产生严重的泡沫。商业地产泡沫产生的后果，只有在项目进入经营之后相当一段时间才会充分体现，有一定滞后性，所以其累计的总量会更大，后果会更严重。
特别是没有整体经营安排、散卖的大型商业体，一旦出现问题，今后将成为城市商业发展的硬伤，成为当地政府难以解决的棘手问题。
未来商业地产的发展方向，应当是立足于将商业资源的有效整合、商业空间的合理规划及商业运营管理能力三方面结合起来，以满足当地商业消费的实际需求为目标，构建投资、开发和运营有机结合的模式。
观点地产新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，您认为房地产行业在其中会受到哪些影响？美佳华在此形势下该如何应对？
洪小佳：当前，房地产行业在不再作为支柱产业并受到调控的情况下，应及时调整其发展模式和盈利方式，提升自身的规划和建造能力，加强成本控制，形成规模优势，以应对当前形势。否则，有相当多的房地产企业将在此次洗牌中离开这个行业。
观点地产新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？美佳华又如何做到发展与存续的平衡？
洪小佳：我个人认为，专业化是关键。
美佳华要做的，就是要打造专业的商业模式，专注于商业地产，专注于每个城市的美佳华商业广场，专注于商业运营和持续发展。只有做到区域化、规模化、专业化发展，将项目发展和后续经营结合起来，地满足当地的需求，实现良好的现金流，才能走上稳健发展的道路。
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