[摘要] 2012年以来，在楼市调控高压之下，各地方政府从未停下“自我松绑”的尝试。
2012年以来，在楼市调控高压之下，各地方政府从未停下“自我松绑”的尝试。在佛山和芜湖的房地产“新政”相继被叫停之后，浙江象山又扛起了“全款买房，几套都行”的反旗。不仅如此，上海房地产交易市场也出现了新动向，只要您持上海的长期居住证满三年，就可以享受和本地户籍居民同等的购房资质，即可以购买第二套房……
当政府调控的决心遇上地方“自救”的对策，楼市调控的博弈走向了新的阶段。
浙江象山“取消限购”？！
佛山新政、芜湖新政——近5个月里，两宗涉嫌“救市”或“放松”的地方楼市新政先后被叫停，进一步显示出中央对楼市调控的决心。就在芜湖新政被叫停次日，又有网友爆料称，浙江省宁波市象山县已悄然变通“限购令”。这一传言很快在网上传开，但象山县一直处于沉默之中。事实究竟是怎样的？记者近日赶赴象山县，展开了实地调查。
售楼部：全款可买多套房
根据宁波市的限购政策，以家庭单位，已有两套房的本市户籍人士，限制购房。
日前，记者以“宁波市户籍、已有两套房”的购房者身份，来到象山县住房和城乡建设局所在的塔山路，此处房产中介机构云集。
“现在不限购了，只要不按揭，想买几套都行。”某中介机构经纪人江月如是说道。
“如果我要贷款呢，可以贷多少？房产证合法吗？手续齐全吗？”记者问。
“第二套房子按揭40%，第三、第四、第五套就要付全款了。”江月急切地把记者引到办公桌前，并承诺可办房产证。
记者又走访了塔山路多家中介，得到的答复大体相同，可以购买第三套住房，但前提是一次性付款。
随后，记者又以购房者身份，咨询了目前有项目在售或即将预售的部分开发商。对方的回复大多数是：可以购买第三套房。
金地集团旗下象山金淼房地产发展有限公司“海御”项目一名销售人员表示，夫妻一方在宁波有两套房子，本人就不能再买了，但其配偶还能买，配偶也可拥有两套房。
2月22日，坐落于象山县天安路上的丽景小区售楼处内，看房的人并不多。一名销售人员表示，目前还未确定开盘时间及价格，但限购政策已经调整，原来是以家庭为单位，现在是以个人为单位。“男方可买三套，女方也是，按揭办不下来，只能一次性付款。”
房管处人士：未取消限购
2月21日，记者以购房者身份，走访了象山县行政服务中心里的房地产管理窗口，自称已有两套房，询问是否可再买一套二手房，对方明确表示，“因为限购，不可以再买房。”
但记者跟随一当地人再到窗口，当地人用方言咨询时，得到的答复却是：二手房不限购，再买可办理房产登记，但只能一次性付款。工作人员还补了一句“不能对外说”。
象山县房地产业行业协会一位人士告诉记者，今年以来，象山县限购政策就已取消，“不能对外说，地方性悄悄调整的”。象山县房地产管理处有关负责人则告诉记者，“目前，我们还是根据浙江省及宁波市统一的限购政策实施的。”他同时否认了“限购政策取消”这一说法。
但对于房地产管理部门是否同意办理第三套房产证，该负责人回答得模棱两可，既说“应该没有”，又说“有些是老百姓的实际需要”。
针对象山县的上述情况，浙江省社科院房地产研究员王永太认为，此举主要是考虑地方财政以及GDP，但目前政策上仍不会放松限购。
统计显示，2011年象山全县生产总值319.28亿元，房地产业贡献15.53亿元，建筑业同比下滑1.9%；而该县2010年统计公报显示，调控年，房地产业的贡献同比剧减30.5%。
值得一提的是，象山并未出现“量价齐跌”。“成交量下降了，但整体价格并未下降。”象山县房地产管理处相关负责人称。公开数据显示，2011年象山县二手房屋交易均价7598元/平方米，同比上涨2%。
背后：去年楼市跌入冰点
宁波住宅与房地产网的信息显示，相比于之前，目前象山县的成交量已有所上涨。去年底，每天的成交量大约2~3套，现在则有4~6套。2月21日，宁波全市共成交107套(含住宅、商铺、写字楼等)，其中象山有28套。
相比之下，去年的情况却极不乐观。截至去年12月底，象山全县共办理存量房买卖房屋登记2048件，建筑面积约21.64万平方米，成交金额约16.44亿元，同比分别下降51.5%、54.7%、53.7%。象山县建设局表示，“受限购、限贷等调控政策影响，房地产市场严重萎缩，成交量持续低位徘徊。”
象山县房地产管理处上述负责人称，商品房成交量让开发商不敢拿地，土地市场出现了不少流拍现象。
记者根据浙江省国土资源厅官网的数据统计得知，象山县2010年拍卖33宗地，面积81.9048公顷，土地出让金19.1847亿元；而到了2011年，拍地面积达到138.5129公顷，但土地出让金只有33.0135亿元。
这种情况在整个宁波也是如此。数据显示，整个2011年，宁波大市区(包括市六区及周边县市)房地产用地共成交360余宗，成交金额为336亿元，比上年减少40多亿元。土地市场上，去年宁波共流拍或未成交地块共计51宗，总面积超过2800亩，其中商品住宅用地流拍25宗，面积也占到一半。
土地市场持续低迷导致房地产用地出让价格呈明显回落趋势。数据显示，宁波全市商务用地和住房用地平均出让价大幅下降。2011年全年，全市房地产用地平均出让价为3215.73元/平方米，同比下降41.45%；住房用地平均出让价为3318.19元/平方米，同比下降40.11%，住房用地中普通商品房用地平均出让价为3418.96元/平方米，同比下降43.66%。
而去年，在宁波市GDP产业结构中，房地产是出现下滑的行业。(每日经济报道)
上海房地产交易市场新动向再玩“文字游戏”？
近日，上海房地产交易市场出现新动向，只要您持上海的长期居住证满三年，就可以享受和本地户籍居民同等的购房资质，即可以购买第二套房。而在去年出台的限购政策中，非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房。对此，上海市房管局局长22日晚回应称“上海执行住房限售政策没有变化”，否认上海为限购政策松绑。
市场反应
房产中介：限购政策“开口子”
记者致电多家上海地区的房产中介，在他们的口中，二套房的限购政策的确开了一个新鲜的口子，楼市调控政策的微调迹象显而易见。
我爱我家房产中介人员：这边是政策刚出来，不管是上海人还是外地人，只要在上海居住证满三年，现在就可以买第二套房子，之前如果你是上海本地户口，之前有一套，就可以再买一套。如果是外地户口，持有上海居住证满一年的可以买一套，但是不能买第二套。
对此，上海市住房保障和房屋管理局22日在官方网站和微博做出了的回应，他们显然并不认同这是一个变化。回应指出，上海楼市限购政策在去年执行之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，不存在放松或改变的问题。
网友质疑：玩“文字游戏”
记者查阅此前上海的限购政策发现，明文规定中的确留有余地，这个余地也就赋予了具体操作层面改弦更张的合理空间。中原地产一名中介人员告诉记者，此前大多数人的解**是本市户籍居民家庭，并不包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭，而这次明确表态把它包括在内了。
中介：之前有可能有这个说法，但是一直没有执行，也就是，就算你有满三年的居住证，也是不可以买的，但是从现在开始就可以买了。
记者：是下通知了吗？
中介：下通知了呀。
有网友质疑，上海将“持长期居住证满三年的外地户籍居民”的购房资格等同于“本地户籍居民”，只不过跟大众玩了一个“文字游戏”。官方的这次明确表态，无法在已颁布的“限购令”中找到观点和论据，但却事实上扩大了二套房的购买资格范围。
专家解**
闸门已开很危险
对此，资深财经评论员叶檀认为，过去、现在无论这是否仅仅是政策解**的不同，这样的变化都打开了一个闸门。
叶檀表示，现在开了这套闸口，他就通过外地人二套购房的方式把交易量给提上去，这样的做法实际上蛮危险的，因为二套房和改善性住房还不一样，它触碰到了投资性购房的红线。
她还认为，一旦这种变化给了投资性需求扩张的土壤，就应该坚决叫停。松动的手段各种各样，但是作为大的政策，房地产调控不应该变。所以，在衡量各个地方政府的松动有没有触碰到红线，主要是看是鼓励刚性需求还是为投资性需求开闸。如果是为投资性需求开闸，那就说明这里的政策和房地产政策相抵触；如果是鼓励刚性需求，还是在鼓励范围之内。
政府未明确政策意图
经济学家马光远认为，这个调整原本存在一定的合理性。但是问题出在，政府方面没有及时释放明确的政策意图。
他认为，既然有居住证了，是不是可以享受和户籍人口一样的买房的权利，我想，这个细节可以探讨。但是因为目前我国的房地产政策是一个很敏感的时期，大家对于政策本身的任何一点的变化都很敏感，都会引起很大的遐想。是对居住证来了三年有了一个认可，还是对限购政策本身的一个实质性的松动，我想如果这个不解释清楚，会引起市场很大的混乱。
在马光远看来，地方政府的挑战冲动，源于他们对于调控政策摇摆的心理预期。因为之前我们有过这样的经历，当房地产调控很严厉的时候，一看到GDP要下来了，地方财政要下来了，政策就放松了，这样的路径依赖给了很多地方政府包括开放商很大的一个期待。
对于遏制投资投机是长期的政策，不是变来变去的政策，再加上现在我们的大城市房屋的信息联网还没有完成，房产税全面开征的条件还不具备，对拥有多套住房的人，怎么增加他们的持有成本，这样的制度设计还没有完成。(中国广播网)
地方放松调控冲动不断
楼市调控面临深层次博弈
来自北京中原市场研究部的数据显示，楼市的库存量在激增。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房企库存量增加约7成。截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。从数据上看，当前的楼市库存压力已经超过了2008年。
地方自救中央喊停
2012年2月9日，芜湖市政府发出《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》。
从文件名称上看，这似乎是一个有关住房保障的文件，然而，仔细阅**其内容，却有着太多刺激楼市的措施。
在这份文件的第四部分“引导合理住房需求，改善居民居住条件”中，芜湖市政府设计了一个2012年在芜湖买房的财政补贴方案：
2012年1月1日至12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
不仅如此，专业人才购房还有进一步的补贴，比如，具有中专及以**历或初级及以上专业技术资格(含初级工及以上职业资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位或副高级专业技术资格(含高级技师资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予200元/平方米的补贴；具有博士学位或正高级专业技术资格的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予300元/平方米的补贴。
外地人在芜湖市区购买面积超过45平方米及以上的新建商品房，还可以将本人、配偶、未婚子女的户口迁入。
这个方案一出就迅速吸引了各地的目光，被称为芜湖市新年救市的大手笔。
尽管芜湖市政府否认这是政府救市的举措，但在这个文件发布3天之后，2月12日，该市政府又发出一个文件，宣布对《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。
这个短命政策的初衷究竟是什么？答案很简单，去库存。
公开资料显示，2006年芜湖市出台城市东扩战略，经过5年左右的拆迁，到2010年开始大规模出让土地进行房地产开发建设。然而，始料未及的是，2011年，中央出台严厉的楼市调控措施，芜湖也不免受到影响。
有数据显示，目前芜湖当地可售住宅达1.8万多套，需一年多才能消化。而今年，预计仍将有172.69万平方米的新增量，按照如今的楼市交易状况，销售压力可想而知。
销售不畅带来库存，对当地土地市场肯定会带来负面影响，再接下来就将影响当地财政收入。
其实去年芜湖市就已经开始出台类似政策，2012年的新政不过是对2011年相关政策的进一步放大。
不仅芜湖，范围内，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等十几个城市陆陆续续出台了不同措施，刺激楼市交易。
2011年10月，广东省佛山市就试图放松限购政策，但政策不到一天就被叫停。同年11月，成都市放松购房者资格审查，一周后这项政策也被叫停。
从去年11月开始，北京陆续出台促进楼市交易措施，比如定向安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年限制；税费方面，则是对普通住房价格标准进行了调整，使得更多购房人享受到契税减半优惠。
2011年10月份以来，杭州市先后提出了土地松绑、购房补贴政策微调方式，重提购房退税，强调对首次置业补贴。
还有城市对普通住房标准做出调整。
2012年2月14日，南昌市宣布将一类地段价格认定标准从2010年的低于5500元/平方米，调整为低于8500元/平方米。
2月16日，上海市住房保障和房屋管理局发布“关于调整本市普通住房标准的通知”。自3月1日起，上海普通住房标准调整为“坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套”。同时，“单套建筑面积应在140平方米以下”。而在2008年，这个标准为内环245万元/套、内外环间140万元/套，外环外98万元/套。
对住房标准的上调，带来的是契税、营业税、所得税等税收上的减少。相当于减少了购房人的购房成本。
尽管方式不同，但各地刺激楼市的意图是明确的。
楼市调控考验政府智慧
当越来越多的城市都在对楼市调控措施作出调整时，不少人开始考虑，楼市调控是否仍将继续，房价是否会反弹？
2月16日，在一个地产峰会上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹对某些地方出台刺激楼市政策表示不满。她说，地方政府今年确实面临比较大的财政压力，但不能因此就不贯彻中央政策。以芜湖政策为例，它有一个很严重的漏洞，即政府贴税补助买房子没有说第几套，政策上没有明确只补贴套。这显然不符合国家控制投资和投机性需求的政策方向。
但华远地产上市公司董事长任志强认为芜湖新政是政府让利于民，存在漏洞也不该“枪毙”。
在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，楼市调控的主基调并不会出现松动，但各地的微调与坚持调控不动摇之间并不一定就存在矛盾。
“去年的楼市调控政策力度过大，过于一刀切，地方做出微调也正常。”陈国强说，从目前的情况来看，一些地方对楼市的微调基本上是鼓励自住需求、促进成交量，如果是这样的政策微调，那就与中央的要求不矛盾。
2011年的楼市调控政策对地方的影响已经显现。
以北京为例，到目前为止已经有近12万套的商品房库存量，至少需要两年时间消化。
北京中原市场研究部统计数据显示，限购一年来，北京市总土地出让金为1054.2亿元，同比限购之前一年的1562.4亿元，下调幅度达到了32.5%。其中，住宅类地块受到影响，土地出让金下调幅度达到了50%，住宅类土地的溢价率也出现了明显下调，从限购前一年的78.9%，下调至限购后的16.9%，下调了62个百分点。
“北京新房交易量下降41%，二手房下降53%。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者，即使那些不严格限购的城市，房地产的税收也损失了三到四成。不仅如此，地方政府在保障住房方面的支出也在增加，这一进一出对地方的压力增大了不少。
正是在这种情况下，不少地方有了放松调控的冲动。
“楼市限购措施对地方的负面影响很直接，税收、就业、GDP都受到了波及，不少地方有自救的冲动，以摆脱经济的不景气。”陈国强说，但不能因为调控带来了负面影响就放弃调控，遏制投资需求的思路是不能放弃的。严厉的楼市调控在今年仍将执行下去，没有任何悬念。
陈国强认为，楼市调控已经进入深水区，调控到现在，地方与中央的博弈会越来越复杂，如何更好地调控楼市，是对政府智慧的考验。
在他看来，尽管去年就已经有城市提出了“去房地产化”(地方经济发展不再过度依赖房地产业)的思路，但对大多数城市来说，对房地产经济的依赖依然很严重，而如何摆脱这种依赖、寻找新的经济增长方式，则是对地方政府提出的新的课题，需要地方政府尽快转变思路，寻找方法。
“要摆脱对房地产的依赖，需要地方政府的产业转型，短期内恐怕难有成效。”胡景晖说，面对现在的调控环境，要做的是如何更加精细化。
胡景晖认为，今年楼市调控从严的主基调不可能出现变化。目前楼市供应非常充足，各地可以尝试对首次置业的购房政策进行一些微调，看看市场反应。如果效果不错，还可以对改善性住房政策进行微调，从而起到促进交易的作用。在这个过程中，量和度的把握很重要。(中国青年报，记者李松涛)
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