[摘要] 北京CBD第二轮九宗土地“闪电”公布招标结果，Z11地块意外流标，未来将何去何从？得标者中有多少只是“炒楼花”，几月内就转让股权？故事没有完。
一轮撕开了遮羞布的土地招投标，“势力”进一步主导规则
北京CBD第二轮九宗土地“闪电”公布招标结果，Z11地块意外流标，未来将何去何从？得标者中有多少只是“炒楼花”，几月内就转让股权？故事没有完。
不少市场人士提出质疑：不到两天的时间就公布了评标结果，政府是否真的组织过专家认真评标？据财新《新世纪》了解，7月7日，政府组织专家在位于北五环的北京会议中心封闭评标，评标工作进行了一整天。CBD轮招标因没有公布竞标企业最终得分遭到批评，第二轮政府原本打算改变做法，公布得分，但终因评标专家反对而作罢。
“所有的专家都反对公开成绩，因为大部分结果是没有说服力的，公布出来只能显得有失专业水平。”一位参与CBD投标的内部人士说。
CBD大招标从去年4月正式启动，在中央地产调控的压力之下，一开始就确立了“不能拍高价”的基调。这片地处CBD核心区、被认为市场价应到每平方米3万元的土地，最终中标楼面价仅在每平方米1.8万元到2.3万元之间。这无异于政府让利于企业，对所有企业都是巨大的诱惑，引来各方势力争抢。
也由于基本抛弃了价格这个杠杆，CBD招标表面上是投标企业之间实力与技巧的大战，背后则是政府在各种势力之间的平衡和博弈。到第二轮CBD招投标之时，政府在各种势力干预下“搞平衡”的倾向更加明显。与之前六块地招标最终达成相对平衡不同，此轮招标几乎没有满意者。
“这次招标，有些背景没有你们想象得那么复杂，但有些东西确实超出你们的想象。”一位此次中标多块土地的企业内部人士向财新《新世纪》记者表示。
棘手Z11
Z11地块的流标，成为本次CBD土地招标的话题。7月6日开标时，中信银行与中信集团联合体作为Z11地块惟一候选人，报出了与底价分毫不差的26.32亿元报价，一时令市场哗然。围绕Z11的压底价竞标，坊间猜测纷纷。
底价是否被提前泄露给企业？多数业内人士认为关键并不在此。其实，早在此次CBD前六块地的招标中，底价区间已不是秘密。而这次Z11和Z9两块地都只有一个投标方，已可看出在CBD土地第二轮招标过程中，招标主办机构与竞标企业早有默契。
一位参与竞标的人士对财新《新世纪》记者称，有CBD前六块地招标的先例，测算此次土地出让的底价并非难事，“因为招标规则改了，加大了价格的比重，所以我们推算底价会稍微涨一点，大概1.5万元/平方米。”
此次CBD九块土地中，有六块地的底价均为1.45万元/平方米，Z12地块是1.5万元/平方米，Z9和Z11地块底价却达到了1.88万元/平方米，这两块地都只有一个竞标人。
Z9和Z11地块底价，为何比其他地块高出约4000元/平方米？“预登记后，政府就知道Z9和Z11只有一家企业投标，于是提高了底价。”一位知情人士对财新《新世纪》记者透露，“至于提高了多少，相信政府会跟投标企业有所暗示。”
那么，企业是否知道自己是惟一的竞标者？一位接近中信集团的人士对记者说，“他们基本感觉只有自己一家投，但不能完全确定；同时，也判断Z9和Z11的底价会比其他的地块高。”
Z9地块，安邦保险和北京涛力投资管理有限公司(下称涛力投资)联合体是其惟一竞标者，报价1.91万元/平方米，比底价只高出300元/平方米；中信联合体对Z11地块的报价则与底价完全一致，为1.88万元/平方米。
至于其余四块地，因为仍有多家竞标，最终竞标企业报价几乎都超过了2万元/平方米，比底价均高出5000多元/平方米左右。
上述接近中信集团的人士透露，“从1.6万元/平方米至2.2万元/平方米，中信每200元做了一个方案，投标当天提前十几定的1.88万元/平方米这个方案。”他进一步表示，“如果中信真的知道底价，绝不会傻到报出跟底价一模一样的价格，至少会稍微多一点。”
不过，仍有业内人士对此存疑，毕竟从1.5万至2万元有相当大的出价区间，如果不是信息泄露，投标企业很难报得分厘不差。在他们看来，这次CBD招标过程，显示出政府与投标企业有过多不合规则的沟通，使部分投标企业掌握过多信息，从而导致“压底价”这种闹剧的发生，这对其他投标企业来说是不公平的。
接下来，Z11又将何去何从？一位知情人士向财新《新世纪》记者透露，目前Z11的后续进展胶着，政府正与相关企业沟通交涉，什么时候入市、以什么方式入市，现在都是未知数。但这位人士认为，摒弃轮20分的方案评比，一切推倒重来的可能性不大。
“现在政府和中信都很尴尬，不管下一步给还是不给(中信)。”前述消息人士称，“政府以违反《商业银行法》为由判定中信流标，说法难以服人。如果不符合投标资格，在报名阶段就应该指出，何况上轮民生银行还中标了，而这次招行也参与了竞标。”
一位接近中信地产的人士对财新《新世纪》记者称，“(中信)集团决策还没下来，不知是否还会参与Z11，得过些日子再看。”
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没有遮羞布
CBD土地招标一大特色，是令人眼花缭乱的联合体，每个企业在其中的角色变幻莫测，一些企业在某个地块上是合作伙伴，在另一地块上却又成了对手。其实，大部分的联合体中，都有一个“大头”来主导融资、运作政府关系等重要工作，其他企业要么以方案作价入股，要么只管代建，或者扮演联络人角色。
这种分合叵测的联合体状态，实际上是受CBD招投标规则导向所致。企业在第二轮能否最终得标，轮20分方案分及综合表现情况均有重要作用。所以，要想在第二轮增大夺标的可能性，要么拉上方案得分靠前的企业，如中信集团、万通地产；要么拉上金融机构等这些CBD偏好的入驻机构。
Z8地块中，中信集团和中国投资有限责任公司(下称中投)联合，是“早就定下来的事”。中信集团负责代建，而中投则是联合体中的主体，是大楼的投资方和最终使用者。早在轮竞标中就曾传出中信会和中投联手投标。“苏宁可能是信息工作没做好，与这么强的对手竞争。”一位接近招投标的人士对财新《新世纪》记者称。
Z13地块对于招商银行来说，可谓“成也萧何，败也萧何”。为了得到方案分优势，招商银行主动拉上中信组成联合体，中信之前得到了方案分15分，虽然比不上万通地产的20分，但中信联合体在第二轮竞标中获得了5分加分，因而两者在方案和报价环节几乎打成平手。据财新《新世纪》记者了解，中信联合体的5分加分可能是因其方案被政府采纳。
但结局峰回路转，出价较低的万通联合体最终夺标，接近招行联合体的人士认为，“这是政府搞平衡的结果，因为中信如果在这个地块上再中标就拿得太多了(中信在两轮CBD招标中已独立或联合拿了四块地)。”
在原**美院的Z1a地块，有三家企业或联合体参与竞标：SOHO中国的北京红石建外与凯恒房地产联合体，北京新影联、中国电影基金会、海航置业、中信地产、盛唐时代数码影视制作公司、渤海国际信托等六家组成的联合体，以及中国国际期货。一位接近新影联联合体的人士透露，新影联联合体对Z1a地块的方案是建设电影大厦，搞电影节，但这一块没有太大的税收，对CBD来说只是锦上添花。在该联合体中，中信地产负责总体设计规划报批，并不出钱；盛唐时代则承担联络人的角色，一方面找投资人，另一方面负责运作政府关系。最终，中国国际期货打败了新影联联合体，是因其准备在CBD投资建设一个电子化的期货交易中心。
在第二轮“决赛”中，不乏前一轮优势企业不得已“被联合”的故事。“第二轮已演变成政府行为、关系行为，CBD和**区不少领导要请我们吃饭，想来安排这个事情。我们公司所有高管都被找了个遍。这些来找的人很敬业，天天堵着你。我们还接到各种的短信，有要给个人钱的，有要挖我们的，还有恐吓的，我们感到无奈甚至愤怒。我们不想得罪人，就想放弃不做了，但最后还不能不做，因为不做更显得不给领导面子。”一位参与竞标的企业高管向财新《新世纪》记者透露满腹的苦衷，“从业这么多年，还没有一件事让我这么无奈，做和不做都得罪人。最后我们只能跟最得罪不起的人联合，实际上就是听政府的意思，企业已经没有自主权了。”
上述企业高管透露，CBD前六块地招标时，联合体还在一起谈，一起做，但此次却变成一家“大头”在做，其他人拿好处。“哪有什么联合体报价？都是主导一家在弄，我们也没参与。至于联合体的股份多少也无所谓，股权是名义上的，三个月后就转让了，我们只要能保证自己的利益就可以。”
在他看来，很多参与CBD竞标的公司将来都会转让股权，且持有时间不会超过三个月。“这轮投标已经不需要遮羞布了，首先是有势力，有势力就能找到钱。政府也没有获利，反而让那些得势者以腰斩的价格炒赢了楼花——性质完全变了。”
据财新《新世纪》记者了解，除了Z11地块，中信集团参与投标的其余五块地都是帮助联合体里“大头”代建；也有的企业以方案分作价入股，20分方案分作价超过1亿元；也有的企业负责运作关系，包括安邦财险、和谐海峡担保、盛唐时代等。
政府之手
或许是为了平息舆论，北京市国土局仅用一天的时间就完成了评标，并旋即公布了CBD九宗地的评标结果，而以往的评标过程至少耗时一周。
但据财新《新世纪》记者了解，不同于此前CBD六块地的结果达成了各方的相对平衡，此次不少参与竞标的企业，都对结果表达了不满。
“这次为什么公布这么快？是政府怕有变数，所以赶快搞完。”一位参与竞标的人士向财新《新世纪》记者表示。他认为，在此前CBD六宗地招标中，政府是协调者的角色，在保证不出高价的前提下，引入有实力的大企业进驻，并协调平衡各方的利益；但此次CBD九宗地招标，政府介入的程度更深，有些地块甚至被直接安排。
“最终拍板是领导们集体研究的结果，哪些人得罪得起，哪些得罪不起。领导们最终把这些摆在桌上，给我们电话、短信，叫去问话，最后传达消息是比较一致的——和谁联合，我们明白这就是政府意见。”上述人士表示。
在Z9和Z10地块中，安邦保险的角色都很显眼，加上此前中标的地块，安邦保险已在两次CBD竞标中连中三元。参与者普遍认为，安邦保险是竞标中最活跃、调动关系的企业。
另一位参与竞标人士认为，招标主办机构在此次CBD九宗土地招标中，明显没有上次六宗地招标时“自信”，以牵强的理由让Z11地块流标，以及未能对高价投标的SOHO中国落标给予公开回应等，都是“不自信”的表现。
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