[摘要] 本次春季房交会上，“二手房交易政策展示区”是首次亮相，除了可以咨询二手房交易政策，还专门设了“房屋租赁政策咨询台”，昨日，组委会协同相关主管部门发布了租房纠纷几大典型案例。
本次春季房交会上，“二手房交易政策展示区”是首次亮相，除了可以咨询二手房交易政策，还专门设了“房屋租赁政策咨询台”，昨日，组委会协同相关主管部门发布了租房纠纷几大典型案例。
房东不能想涨价就涨
要卖房也须先告诉房客
案例一：2009年5月，市民刘某租赁张某产权房屋100平方米用于经营，双方合同约定，租赁期为5年，租金8000元/月。合同签订后双方到房屋租赁管理部门办理了登记备案手续。
2010年10月，刘某接到通知，张某已将该房屋转卖他人，新的业主要求刘某搬走，或者原租期不变但租金涨至1.2万元/月。刘某拒不接受，同时提出愿意以同等价格购买此房屋产权。为此各方僵持不下，经营场地也无法正常经营。
专家解析：渝中区房管局房屋租赁管理中心相关负责人说，根据《商品房屋租赁管理办法》相关规定：“房屋租赁期限内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”这就是所谓的“买卖不破租赁”，而且承租人有优先购买承租房屋的权利。
本案中，刘某使用的房屋在租赁期间被出租人转让他人，刘某可以要求新的产权人按原租赁合同的约定，继续承担义务并享有权利。
张某事先没向刘某告知转让的信息，刘某有要求在同等条件下优先购买此承租房屋的权利。另外，《商品房屋租赁管理办法》中，首次明确出租人不得单方面随意提高租金。
本案中，新的业主提出涨租，明显违背这一条款的，刘某可根据原有合同约定，继续按8000元/月的标准承租该房屋。
房屋出租要登记备案
发生了意外才知该谁负责
案例二：2009年8月的一天，市民章某家的房子突然起火，火势蔓延到了隔壁钱某家，钱某的房屋也严重烧毁。
事后，消防部门认定火灾原因不明。钱某遂把章某告上了法庭，要求章某赔偿其所有损失。庭审中，章某拿出了房屋租赁合同，证明该房屋起火时出租给了彭某，而派出所出警笔录显示，起火时，彭某已把房子转租给了其他四人，但彭某和其他四人身份信息全无，无从查起。
法院审理认为，章某作为房屋出租人，在出租房屋时获得租金，对钱某房屋受损应承担责任。近日，法院判决章某对钱某承担一定比例的赔偿责任。
专家分析：如果章某在订立房屋租赁合同后到房管部门备案登记，就可以确定彭某和其他四人的身份，火灾原因、过错归属就有可能查明。章某非但不用赔偿钱某的损失，自己房屋的损失还可得到赔偿。
按《商品房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到当地房屋租赁管理部门办理房屋租赁登记备案。违者将由相关部门责令限期改正；不改正的，个人将处以一千元以下罚款，单位则被处以一千元~一万元的罚款。
房子出了问题房东该修
房客使用不当例外
案例三：杨某租用某物管公司一套房子，使用过程中，房屋出现渗水问题，物管公司对房屋进行了维修，但未能解决问题。
物管公司指责，渗水是由于杨某擅自改变卫生间设施造成的，要求由杨某自行恢复，双方僵持不下。时隔两年，在杨某的强烈要求下，物管公司通过对相邻房屋的维修才最终解决了渗水问题。在此期间，由于没有及时维修，已给杨某造成了一定的财产损失。
专家分析：按法律规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。
该物管公司在房屋出现渗水时未及时进行修缮，确有不当之处，给杨某造成损失，杨某当然可以要求物管公司予以赔偿。
但另一方面，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
本案中，如果渗水原因确实是由杨某擅改卫生间设施造成的，就应当由杨某负责修复或者承担赔偿责任。
租赁合同这样签才能保障你的利益
房屋租赁合同一般应当包括以下内容：
（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（2）房屋的坐落、面积、结构、**设施，家具和家电等室内设施状况；
（3）租金和押金数额、支付方式；
（4）租赁用途和房屋使用要求；
（5）房屋和室内设施的安全性能；
（6）租赁期限；
（7）房屋维修责任；
（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（9）争议解决办法和违约责任；
（10）其他约定。
租赁当事人如需要房屋租赁合同格式文本的，可到当地房屋租赁管理部门领取。
租房要留个对方的身份证复印件
房屋租赁中应当注意五个重要环节：
看身份 一看房地产经纪机构及房地产经纪人员是否合法、合规；二看出租/承租人的身份证明等相关证件，复印留底；三看房屋权属证明的权利人是否与出租人一致。
查权属 一查房屋权利状态，是否存在权利瑕疵；二查水、电、气设施、家具、家电状况及相关费用缴纳情况。
签合同 依法签订规范、完善的房屋租赁合同，明确各方权利义务。
办登记 房屋租赁合同签订、内容发生变化、续租或终止三十日内，双方当事人应到当地租赁管理部门办理租赁合同初始、变更、延续或者注销登记备案手续。
履约定 租赁双方在房屋租赁过程中应当认真履行房屋租赁合同约定事项。
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