[摘要] 张先生老两口，和儿子儿媳分别住在两套普通商品房内。春节之后，由于多地出台限购令、房产税等调控政策，让张先生一家人的购房观念发生了变化。上周六，张先生一大家人做出了一个重要的决定：将现在住的两套房子卖了，换成别墅，一步到位。
张先生老两口，和儿子儿媳分别住在两套普通商品房内。春节之后，由于多地出台限购令、房产税等调控政策，让张先生一家人的购房观念发生了变化。上周六，张先生一大家人做出了一个重要的决定：将现在住的两套房子卖了，换成别墅，一步到位。
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限购“急冻”楼市 多城成交暴跌
依照新“国八条”精神，目前国内有14个城市陆续出台了楼市限购细则，市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量甚至出现了“急冻”状态。
据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。在二手住宅方面，预计2月市场总网签不足万套，环比1月下降六成，也将成为2010年2月以后的不足万套月。
南京的情况类似。根据南京网上房地产的统计数据，限购令实施首日，南京全市的商品住房仅成交了53套，几乎是“拦腰斩断”。
而与重庆同日宣布征收房产税，却先一步实施限购令的上海，上周（2月14日~2月20日）商品住宅成交面积也仅为5.1万平方米，与19.1万平方米的年均水平已相去甚远。
中金公司预计，2011年商品住宅销售面积下降10％，其中一线城市约下降1／3，二线城市约下降1／4。
【今日头条】去年重庆主城均价5943元涨37.9%
重庆》
成交量降了 租赁市场火了
限购令尚未落地的重庆，显然已提前感觉到了“寒意”。据中指研究院西南分院统计，上周重庆主城区商品房成交2042套，成交面积16.14万平方米，均价7269元/平方米，环比上涨6.44%，达六周来。成交量与上上周16.48万平方米基本持平，明显低于调控前，尤其是后三天，成交套数均低于60套，而此前基本保持在400套以上。同比去年日均500套左右的成交量，更是下跌了四成多。
成交量的低位运行，一方面，调控“组合拳”和悬而未决的限购令明显加深了市场的观望情绪；另一方面，与楼市供应量的锐减也脱不开关系。受政策影响的不只购房者，近期开发企业入市也显得极为谨慎。上周重庆主城区新办理预售证5个，新批准预售面积15.08万平方米，上市体量较小。而上上周仅有融汇半岛一个项目办理了预售证，体量更只有上周的1/10。
感觉“寒冷”的并不只新房。中原地产二级市场副总经理何伟坚告诉记者，近期二手房成交量并没有太大起色，“比春节7天好一些，毕竟每天还有成交。”但租赁市场却异常活跃起来。何伟坚说，“近期高端租赁市场表现抢眼，渝北、北部新区等高端房产集中的地方租房量显著增长。”他分析，这可能是受房产税等政策影响，部分客户选择暂时租房以观后市。本报记者 王迪
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购房者故事》
1. 张先生一家更愿意“一步到位”
上周六，位于南岸茶园的同景国际城开盘，作为节后开盘的高端项目，自然受到了很多的关注。记者在现场看到的情景是——销售中心依然人流如织。显然，房产税并没有让购房者望而却步。
张先生一家是卖了家里两套房来买联排别墅的。一套原本是老两口在住，还有一套是儿子、儿媳的房子，现在都卖了，想买个大房子住在一起。虽然是首付六成，贷款利率上浮10%，由于别墅12000元/平方米的单价也已超过了重庆房产税9941元/平方米的起征点，每年还需要为持有房产交几千元的税，但这些叠加都没有成为张先生一家购房的心理障碍。
“迟买也是一样。”他们一家倒是想得通，“只要买到中意的房子，这税也交得值。”另外，他们也担心重庆出台限购政策将来不能换房，所以买别墅，一步到位。
据悉，当天该楼盘推出的60套别墅房源全面售完。
2. 打“时间差” 炒家抢先入渝
近日，媒体纷纷爆料，温州炒房团正带着上亿元的资金寻找商业地产，以及新的投资领域，暂别重庆住宅市场。谁想，刚送走“温炒”，又有新的炒家“看上了”重庆。
在重庆出台房产税以前，翟晓东（化名）和他的朋友们从来没有关注过重庆这座城市。“上海我们都知道是中国的‘纽约’，而重庆能与上海同时出台房产税，并且只在这两个地方试点征收，说明重庆也不简单。”仅凭着这样的直觉，翟晓东和他的朋友们立刻从张家界“杀到”重庆。并在朋友的带领下，考察了重庆的多个楼盘，绝大部分在两江新区。
“重庆房产的性价比确实高，直辖市、中国第三区、五大中心城市……这么多的利好，2010年的房价仅仅排在第40位，趁着还没限购，当然‘先下手为强’。” 翟晓东说。
最后，翟晓东和他的朋友们离开重庆时每人都买了房。
本报记者 王迪
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开发商应对》
谭国翔：灵活调整策略 顺应大势
（富力地产重庆公司副总经理）
限购令因地制宜，不同的城市采取不同的政策，北京最严厉，成都相对宽松，至于将会如何影响重庆楼市？谭国翔谨慎地表示，“看细则说话。”
成本在增长 房价大幅下调的可能性小
政策面根本无法改变，能够改变的只有开发商本身。谭国翔毫不怀疑新“国八条”、房产税、限购等调控“组合拳”能够达到它所预期的抑制房价的作用。他认为，开发商唯有在今年积极应对，灵活调整策略，包括开工、营销和前期定位，顺应大势。“调控的目的绝不是一棒子打死开发商，相信成功的开发商还是能找到市场。”谭国翔说。
买房没有点 合适就可以出手
“买房与股票、期货相同，没有点和点，我们只需要看长远的发展。”对于当下有投资需求的购房者，谭国翔建议，近期观望氛围浓厚，不排除部分开发商促销降价的可能，但重庆房价向上的大趋势不会变，也算是阶段性的低点，投资需求者也可以入市。“周转性比较强的区域，稀缺地段，品牌开发商，应该更多地关注。”谭国翔说。
他认为，地价在涨，建安在涨，人工也在涨，各方面刚性成本已经增长很多，房价大幅下降的可能性微乎其微。长远来看，不管是刚需还是投资购房，只要遇到合适的就可以出手。
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凌鸿：区县购房者将成房企抢夺目标
（珠江地产营销总监）
限购令即使对重庆有影响，其影响也必定有限。凌鸿说，“相较于其他城市，重庆很不一样。”购房者40%来自主城，40%来自重庆区县，外地人只占到15%~20%，不谈北、上、广、深，就是近邻成都的市外购房者也有40%以上。凌鸿认为，刚需占主导的重庆楼市应该“波澜不惊”。
限购令只是开始
相反，他认为楼市“一盘棋”，重庆开发企业可以抓住机遇“走出去”。“成本控制一向是重庆房企的强项。”凌鸿表示，新“国八条”对房企的精细化管理提出了更高的要求，在调控热潮下如何找到自己的利润空间？2011年应该是变革的一年。“限购令只是开始。”凌鸿说。
营销“跳舞”要不得
不过他也坦言，房企的平均管理水平要弱于其他行业。房地产之所以没有形成寡头垄断，与其有一部分原因。他戏称，“现在搞营销像在‘跳舞’，都踩点儿去了，没有多少心思放在产品上。”每年4月中旬的春交会必定会涌现一大批楼盘，10月的秋交会再出来一大批，反而产品特点没有了，在媒体上也很少看到企业关于产品本身的营销。“购房者也是同样，飘来飘去。”凌鸿觉得现在的市场很“危险”，他说，“没人关心房子了。”
得区县者得“天下”
今年的楼市政策注定是趋严的，房产税、加息，以及未来可能落地的限购令，多面“夹攻”下，如何完成销售任务？业内齐刷刷地将目光瞄准了区县市场。“未来做渠道，区县是必抢之地。”凌鸿说，外地购房者如果被限购令“封杀”，主城内活跃的购房者也会被预期困住，区县客户由于信息不对称，必将成为各大房企抢夺的目标。
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张琰：限购令或使外地购房者增多
（策源机构重庆公司总经理）
不可否认，客户的观望情绪在抬升，张琰认为，政策越是在盘旋的时候影响越大，待重庆版细则“盖棺定论”，便可以“拨云见日”。
不捂盘，不惜售，合理定价，快速销售最安全
去年新开工量暴增40%，今年下半年楼市供应量可能大增，再加上调控“组合拳”的叠加效应，开发商今年的出路在哪里？对此，张琰认为无需过虑。虽然开发公司在新“国八条”、房产税等政策出台前已经制定出了年度计划，但市场最终的开工量和销售任务随时可能因大环境的改变而调整。“或许下半年的实际供应量并不如市场所推测的如此巨大。”张琰说。
“就我所知，今年各开发企业的资金状况都好于去年同期。尤其是一些大型房企，现金储备是非常充裕的。”张琰认为，今年开发商恐慌性调整的可能不大。
“不捂盘，不惜售，合理定价，快速销售。”张琰觉得这是最安全、最保险的应对之策。
城市价值突显 外地购房增多
与其他人看法不同，张琰认为限购令并不会抑制外地买家的购房动机，反而将使重庆楼市的外地购房比例增长。
对此张琰胸有成竹，“等到限购细则尘埃落定，我们可以拭目以待。”他的理由是，当几乎所有大中城市都实行限购，重庆楼市的价值洼地反而更加突显。张琰说，“这是一个复合比较的过程，但重庆的城市价值认同度相对聚焦。”
另一方面，市场表现也佐证了他的看法。在策源地产代理的多个楼盘销售现场，不论重庆还是成都，他发现，新政之后外地购房者都在增加。“相对本地人谨慎、犹豫的态度，外地买房者出手更加果断。”张琰说。
本报记者 王迪
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