[摘要] 楼市限购令再扩容，南京苏州无锡等二三线城市都将出台。
南京苏州无锡都将出台限购令 明确调控目标
记者昨日从有关部门获悉，除南京市作为省会城市，将按照国务院的要求于本月中旬前出台楼市限购令细则之外，苏州和无锡也被列入本次限购城市。
楼市限购令：南京、苏州、无锡三市都得出
国务院办公厅2011年下发的“一号文”，也即老百姓熟知的“国八条”中明确规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市必须在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。江苏的南京、苏州、无锡何以会列入本次限购之列？省住房和城乡建设厅相关人士介绍说，南京是省会城市，属于“国八条”中明确要求出细则的，而且南京在去年十月出台的调控政策中，也已经提到了家庭暂时限制购买第三套住房的要求，不过细则一直没有发布，政策也未能有效执行。综合来看，南京市这一次发布细则是“必须的”。
苏州市则是因为去年11月出台了限购措施，规定“市区家庭限新购1套房”。而今年的“国八条”又有了更为严格的要求，“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”同时，“国八条”还要求，“已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作”。苏州市由于限购政策与“国八条”的新要求不符，也必须按照规定进行调整，对三套房和外地人购房进行限制。
另据了解，住房和城乡建部此前还给无锡市发过函，提请该市出台限购令。相关人士透露，南京、苏州、无锡三市的限购令基本“跑不了”。但各市实施细则由地方政府制定，具体哪天出，还得由地方自己决定。那么省内其他城市是否也会限购？有关人士表示，虽然国家和省政府都鼓励地方可适时限购，但从目前情况来看，还没有城市考虑加入。
房价控制目标：原则上不得高于GDP增速和收入涨幅
除了限购之外，“国八条”另一项引人关注的措施是要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。房价控制目标究竟是涨幅，还是具体的价格水平，如何确定？昨日记者也就此采访了一些知情人士。
据介绍，目前房价控制目标还没有具体解释，但住建部在1月末召集北京等14城市开会时，分管副部长曾做过一番表述：房价控制目标可以是具体的目标数值，也可以参照其他经济**的增长速度定性，价格涨幅原则上应低于本地年度GDP增速和人均可支配收入的涨幅。知情人士表示，“副部长指出，控制目标可以是定性的也可以是定量的，而且数值可以是涨幅也可以是跌幅，这意味着，地方可以设定一个降价的目标，如果是上涨的，那么涨幅也不能高于GDP和收入的上涨。由此来看，如果这条措施能落实到位的话，今后房价的上涨将比较有限，一般也就在10%左右。”
促进“国八条”落地：三四月间将提请省政府督查
除了二套房首付款提高、营业税5年内全额征收等政策已严格实行外，限购、制定房价控制目标目前还没有全面落地。据省住建厅相关人士介绍，江苏的“国八条”实施细则已经发布，下一步将加强对各地的督促和调研，确保政策落实到位。在住房保障方面，三月省政府将和各市县签订年度保障目标任务责任状。而对于稳定房价的工作，下月省住建厅也计划召集各市主管部门开会，督促各地积极采取措施，并及时了解市场的走势。“在三月末四月初，我们还准备提请省政府对各地落实房地产市场调控状况进行督查，**监督在住房保障和稳定房价工作方面，各地是否采取了有效措施，是否严格执行了国家的各项规定，房地产销售和房价是否有了积极的变化。”
楼市调控趋紧 限购令再扩容
1月25日，继24个市县后，安徽省合肥市史上首部住房“限购令”出台。根据合肥市房产局发布的《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》第三条明文规定：自文件下发之日起，本地和外地居民家庭暂时只能在本市新购一套商品住房。包括两层含义：本地和外地居民家庭暂时只能在合肥市新购一套商品住房。居民家庭包括：夫妻双方及未成年子女。这一限购政策有效期一年，今年2月1日正式执行。
这是自1月5日河南郑州市、1月11日山西太原市、1月15日湖北武汉市、1月21日山东济南推出“限购令”后，又一个二线城市施行楼市“限购”政策。
第三次“限购令”大潮来袭
自去年4月“新国十条”出台后，北京率先实施楼市“限购令”，要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；第三套及以上住房停贷；外地人有条件放贷。
5个月后，国家实施二次楼市调控，随后，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州等15个城市相继执行楼市“限购”。2010年共16个城市首批领到“限购令”。
今年1月以来，郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华等二、三线城市相继出台了“限购令”细则，加上此前16个限购城市，已有23个城市发布了“限购令”。而年初，浙江金华永康县成为个直接干预房地产市场的县级政府。目前，出台“限购令”的市县已达到25个。
除西安、南宁以及青岛等城市相关部门负责人也已明确表示近期内将加入限购行列外，重庆、成都、广州等至今还尚未出台限购政策，而无锡、鄂尔多斯(600295,股吧)、唐山、呼和浩特、南宁其他的二、三线城市有望加入第三批“限购令”大潮。
据消息人士透露，“限购令”近期将覆盖逾30个城市。
限购直指二、三线城市
与2010年出台限购政策的首批16个城市不同，新一批的限购城市均属于二、三线城市。
去年的楼市调控主要针对部分房价上涨过快的一线城市，作为诱因之一，这导致大量资金转战二、三线城市，寻找“价值洼地”。而二、三线城市在去年底楼市新一波反弹中扮演着主要角色。
据国家统计局的数据显示，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%。均远高于东部地区的4.1%及10.1%。而中指研究院发布的百城价格指数报告中，位列12月份房价涨幅榜前列的均为二、三线城市。其中刚出台限购细则的昆明及郑州分别位于榜单的第8和第13位。
在国家陆续从房产税、金融、土地违法督察、保障房建设与行政措施等多方面入手调控楼市的严打政策之下，出现这种局面显然是监管层不愿看到的。限购令蔓延至二、三线城市确有此必然。
限购还是催购？
从目前来看，大多数限购城市限购的是新房，而且不管原来有多少套房产，都可以新买一套。有业内人士认为，这与其是在限购，不如说是在催购。
在济南，“限购令”甚至成为了名副其实的“催购令”，1月20日，也就是“限购令”下达的前一天，济南市商品房成交量达到了的1307套，其中住宅销售1042套，是去年日均成交量的14倍。原因是在限购令出台前夕，不少购房者都收到了楼盘的通知，楼盘促销员将“限购令”当成了促销手段，鼓励买家抢在“限购令”正式发布前签约。
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为：住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购一套房，实际上却告诉了市场另一个信息：当地的住房购买者，无论你原持有多少套住房，你只要愿意，仍可再购一套房；既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能有购买一套住房的**，那就不要浪费这难得的购买住房**，涌入市场购买住房吧。正因为如此，地方政府的限购令实际上是在鼓励人赶快进入市场，否则就会错过买房机会。
限购效应有待观察
据CRIC统计数据显示，在去年16个限购城市中，只有6个城市在“限购令”出台后的周均成交量较出台前三个月的周均成交量出现下滑，超过七成的城市成交量不降反升。
业内人士分析，限购令之所以对市场的实际影响较小，一方面是由于政策制定者在政策制定之初就没有对套数、家庭等概念进行严格的界定，也没有形成可执行的细化标准；而另一方面没有对房产交易部门进行严格的责任认定，例如：出现购房者实际新购了两套，哪个主体应该对这一现象负责，具体的处罚又是如何。没有清晰的认定和执行标准，又没有相应的责任主体和处罚措施，这样的政策更像是口号，对市场参与者的实际影响是有限的。
但也有专业人士持反对意见，本轮调控政策中，真正直接有效的手段当推各地方政府实施的“限购令”。虽然无法解决房地产市场供求失衡等根本性问题使得“限购令”只能作为短期政策实施，但其短期内的巨大杀伤力已经成功地为国家接下来的房产税出台、保障房建设等改善房地产市场秩序的长期措施争取了宝贵时间。从这个意义上讲，“限购令”可谓是本轮房地产调控政策中真正的“定海神针”。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，随着投资需求的减少，如商品房供应量的增加，预计今年下半年调控效果将更明显，房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。
安徽锦天置业董事长李正山告诉《中国联合商报》，楼市“限购令”对市场的实际作用或将小于调控预期，但有一点可以肯定，这种调控已清晰地释放出政府对楼市调控的决心。房地产行业一度作为国家支柱产业，涉及上下游多种产业，从拉动内需及保持经济稳定增长的角度来看，楼市“过热”和“过冷”都是管理者不愿意看到的。“限购令”作为楼市调控储备政策之一，从政策层面来，不排除今年还将有其它调控政策出台，而且调控有常态化趋势。“限购令”挤泡沫功能在短期内或将影响楼市成交量，而价格方面还可能有较长的横盘期，最终还是要看市场博弈的结果。另外，当前的问题是诸多政策调控的贯彻执行与执行力度，这将是调控楼市成败的关键。
限购兵临城下 南京楼市“抢推”现状
去年10月，南京限购令出台，其中关于严格控制购买第三套住房为关注点。
彼时，苏宁睿城加推房源以及大幅降价就是随后市场的反应。而目前，其具体细则即将出台消息的又再次撼动了南京楼市。
按照国务院办公厅的要求，目前尚未采取住房限购措施的南京，其住房限购实施细则也即将出台。
对此，南京部分楼盘已经闻讯开始行动，以大户型居多、二次置业者密集的河西板块部分楼盘已经加快销售节奏并提前开盘。
提前开盘
最为引人关注的是仁恒江湾城二期楼盘项目，按照原定销售计划，该楼盘本将于今年4月份推出。
据介绍，此次提前开盘的房源是5、7号楼的200余套精装房源，面积为132平米三房，为178平米四房。
资料显示，此项目地块由仁恒置地于2006年12月27日以24.05亿元的价格竞得，用地总面积为353126.5平方米，实际出让面积在30万平方左右。
地块位于南京建邺区河西大街南侧、燕山路西侧、滨江大道东侧，属于综合性用地，其中住宅项目规划将共建设32幢高层住宅。
熟悉南京河西版块的应有所了解，此区域大牌开发商云集，向来盛产中大户型高档住宅，仁恒江湾城则一度被喻为河西楼市风向标楼盘，其一期以15000元/平方米的均价首次开盘时，3000多组排号抢600多套房源、开盘三天热销11亿。
按常理，这一曾经被“饥渴式”抢购的高端品牌项目，并无理由打乱销售计划提前开盘。
“江湾城决定提前开盘只是因为国家政策问题，也就是可能颁布的南京限购细则。江湾城二期的预计均价在23000/平方米左右，按原定计划此楼盘并不是在该阶段开盘，而是在本年的4月份开盘。”江湾城楼盘销售人员如是说。
此外，仁恒江湾城销售负责人亦表示，由于目标客户多为二次甚至多次置业者，一旦南京限购令细则出台将受重大影响，所以在细则出台之前抢推一部分房源。
抢推成风
无独有偶，同样位于南京河西版块的五矿御江金城推盘速度更快，观点地产新媒体2月16日上午致电其售楼处查证时得知，该楼盘已经开盘。
有业内人士对此笑称：“还是御江金城当机立断，从有消息传出到决定开盘，其间不超过半天时间。”
御江金城16日共推出了12号楼所有房源，包括88平米两房、138平米的三房以及140平米四房，均价大抵在19600元/平方米左右。
资料显示，该项目地块为五矿投资于08年6月以8.3亿元拍得，总用地面积70833.1平米，是高层公寓和城市别墅的组合。
“原本计划是在最近推出，但没有确切的开盘时间，而2月16日上午突然开盘也只是接到上级的通知。”御江金城项目售楼处工作人员解释。
当问及是否知情为何即刻开盘，该名工作人员表示：“最近已经闻讯南京限购细则出台在即，归结到底，还是国家政策的原因。”
不仅如此，2月16日下午又有南京楼市动态，据内部消息透露，位于南京城南的金浦名城世家也将于近期提前开盘。
显而易见，面对南京限购细则即出的消息，开发商似乎慌了阵脚，“抢推”皆为在限购落地之前占领市场。
“限购的即将出台，对于开发商在某一程度上肯定有一定的冲击，因此在限购之前，做一些准备提前开盘，事实上还是很合理和正常的事情。说通俗些，卖一套是一套。”南京一业内人士如是解释。
限购猜想
对于南京限购细则的出台，在发稿前得知一则消息：据江苏住建厅一位知情人士透露，此番住建部共提请江苏的南京、苏州、无锡三个城市出台限购细则，而南京细则铁定出台。
至于细则会如何拟定，有分析认为，从北京、成都、济南、上海等地的细则来看，南京的细则有可能从严。
有分析人士称：“的结果或将是本地居民有一套住房者可以再购买一套，外地人有一套的或将停购，外地人在宁工作无房者可购买一套，无工作者停止在宁购房。”
不难看出，无论是楼市百相、业内分析又或者政界传言，对于南京限购细则出台前的各项行动和揣摩，都将对这一政策推向了白热化。
“限购令”向二三线城市布局 成都或出台
步入新年以来，房地产调控政策又现新动向，一些二三线城市正在加入限购阵营，比如郑州、太原、武汉、昆明、济南等。据媒体透露，此事源于中央层面的指示：一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。
这事该从哪说起呢？还是房价惹的祸！去年的三波房地产调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果，比如70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。
然而，房价并未达到预期，尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨，引起了中央的担忧。上个月，国务院总理温家宝走进央广中国之声直播间坦言：“今年采取十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好，我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”
那么，国家又该如何继续抑制房价？其实可用的招数并不多了。去年4月的“国十条”和去年9月底的“国五条”，已经祭出了诸多行政干预手段，关键在督促地方落实。由此，在去年12月29日召开的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：“2011年我国将继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的贯彻落实，继续抑制投资投机性购房，一些房价上涨压力较大的热点城市要继续执行限购政策。另外，有关部门将**对房价过高的地区进行监测，并适时对省市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。”
显而易见，除了房产税等少数新政策之外，2011年的房地产调控主要是加强限购和问责。所以才有上述“不限购，就约谈”的说法。限购是一种管制手段，在我国近二十年房地产调控史上从未使用过。对此国家亦小心谨慎，态度经历了一个由松到紧的变化过程。
波，去年4月出台的“国十条”中提出：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是一种商量的口气。结果是，只有北京市响应中央号召实行限购，其他城市只作壁上观。
第二波，去年9月底出台的“国五条”中规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。这是一种命令的口吻。结果是，上海、深圳、杭州、广州、厦门、福州、温州、天津、宁波、海口、三亚、大连、南京、苏州、兰州等15个城市行动起来。除了兰州外，15个城市皆为东部城市，且多为一线和高房价的二线城市。
第三波，新年以来，不仅原暂定政策期限为去年年底的几个城市宣布延期，而且郑州、太原、武汉、昆明、济南也已加盟，限购城市增至21个。按此逻辑，多数省会城市和其他房价偏高的二三线城市都将上榜，如青岛、南宁、西安、重庆、成都、无锡、合肥、长沙、沈阳、珠海、石家庄等，限购城市总数可能会在30个左右。
第三波限购可谓来势汹汹。人们更想知道效果若何。去年5月北京一地限购，基本无效。去年9月底陆续有15个城市限购，应该说有一定效果，但楼市并未因此显著降温。有两点值得注意：一是部分投资投机性资金流向未限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市就“因别人之祸得福”；二是大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，这就意味着，需要一段时间，限购效果才会显现。
如此推理，随着30个左右城市加入限购阵营，跨区域投资的难度将越来越大，限购城市与非限购城市之间的“挤出效应”减弱。与此同时，随着投资投机者手中的“房票”逐渐花掉，限购效果也将越来越明显，预计今年下半年效果将会显化。
沈阳版限购令悬而未决 非常时期购房策略
尽管沈阳版限购令尚未发布，但“只能买一套房”的传言已经在坊间甚嚣尘上且被购房者普遍认同。在限购令的达摩克利斯之剑悬于头顶时，除却恐慌，沈阳购房者的眼神里闪现出更多的迷惘……
春节的爆竹没能驱走房地产开发企业心头的忧郁，2011年首月楼市的火爆在迅速弥漫开来的限购令面前黯然失色。购房者则显得更为难过，按功能细分购置N套房产的人居需求正被写进历史，他们在置业面前必须有所取舍，尽管这似乎多少显得有些悲壮。
虽然在2010年限购令刚刚出现在楼市之时便有乐观者在探讨限购令取消的日期，但我们看到的是，从2011年1月至今已经又有十余座城市发布限购细则，北京更是在元宵节前一天对曾经稍显宽松的限购令重新定义并成为当前最为严格苛刻的限购措施。另有确凿信息表明，住建部正在提请南京、苏州和无锡等房价过高、上涨过快、成交较活跃的城市出台限购细则。
作为东北区域中心城市，沈阳的限购令细则也已箭在弦上，如今只是时间和细则问题。于是，无论是刚性需求或是作为投资渠道的购房者，都不可避免地要面对“只能买一套房”的尴尬。特别是刚性需求者，更是不得不以审慎的态度考虑“一生一宅”的可能，迷惘也随之而来。
蓬勃发展的沈阳房地产市场百花齐放，性大开发商纷纷争奇斗艳，本土成长起来的中小开发商也摩拳擦掌，购房者在各具特色和功能的产品面前难以割舍，而这恰恰是此前导致购房者多次置业的关键所在。
当置业降临时，尽管过程很艰难，购房者仍不得不做出抉择。除却地段、价位、户型、面积等传统因素，购房者更要关注楼盘的品牌、文化、服务等无形资产。毕竟，品牌是建筑及园区品质的保证，文化是人居理念的传承，而关注每个细节的贴心服务则是舒适生活的必需品。
值得注意的是，在1月份限购令在范围内扩散之时，很多城市的交易量呈现萎缩态势，但品牌房地产开发企业的销售业绩却再创新高，两相对照，不难发现限购令反到助推了品牌优质楼盘的销售业绩，品牌感召的力量在市场中再次得到验证。
当很多人仍在揣测沈阳版限购令细则时，已经有精明的购房者开始斟酌沈阳楼市版图，从中寻找未来具备综合发展潜力的品牌楼盘作为居所。就沈阳而言，这是一座仍处于快速发展中的区域中心城市，限购令或许对楼市造成暂时性低迷，但并不能成为这座城市走向国际化都市的阻碍。从积极层面分析，限购令将促进沈阳楼市重新洗牌，在购房者投票的过程中淘汰楼市中滥竽充数者，未来沈阳楼市的发展也因此变得更为平稳健康。
记者手记 让限购令快点来吧！
当购房从多选题变为单选的时候，诚然会令迅猛发展的房地产开发企业在短期内稍显不适，但却通过购房者的评选给房地产行业整合提供了契机。大浪淘沙，滥竽充数者将在限购令面前轰然倒塌，而优质企业则可以尽情享受在市场中独占鳌头的快感。
我们不得不承认，尽管房地产行业整体素质在提高，但房屋质量问题、买卖合同纠纷仍多发于部分缺乏可持续发展能力的中小开发商，购房者因贪图一时的价格优惠而陷身于泥潭难以自拔。相比较，在“只能买一套房”的指挥棒的引领下，品牌开发企业更加注重自身声誉，在建筑质量、销售服务等环节洁身自好，进而让购房者享受更为舒适贴心的服务。
就购房者而言，如果只能买一套房，即便亿万身家也不得不考虑城市生活配套问题，即便收入微薄者也会竭力去争取居住于生活舒适的品牌社区，两者相交，则会促进社会圈层的融合，强化了社会各阶层的交流理解，社会关系也变得更加和谐。
让限购令快些来吧!为了我们生活得更加幸福。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
