[摘要] 公租房五省市经验启示录 重庆政府最"舍得"。在重庆，一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。其中既有实体的工程建设，也有完善的制度规范，有人称其为公租房建设的“重庆模式”。
重庆：“舍得”土地
在重庆，一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。其中既有实体的工程建设，也有完善的制度规范，有人称其为公租房建设的“重庆模式”。重庆计划未来10年内在主城区兴建2000万平方米公租房，占地约需3万亩，全部由政府无偿划拨，累计放弃约650亿元的土地。
公租房建设首要的是土地供应问题，如果没有合适的地段，造成“弃租”，反而会浪费稀缺的土地资源。重庆在公租房建设中特色的一点是“舍得”土地。重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了10万亩土地。这些土地以主城区为中心向周边地区辐射，包括主城区、城市重点拓展区、后中心区等，涵盖了各等级地段。
建设3000万平方米公租房，约需成本1500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入，实际投资在700多亿元。
对这700多亿资金，大概200亿元由政府投入，主要有几个来源，一是土地全部划拨，土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让的5%用于公租房建设，每年有10多亿元；三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。另外500多亿元则通过社会融资渠道筹集。
天津：社会融资
2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（REITs）首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。消息显示，天津滨海版公租房REITs方案近期有望获批。
REITs是国际上比较成熟的一种房地产融资模式，好处在于政府不用掏钱，通过盘活存量资产，就可以实现资金的循环使用。目前包括天津在内，上海、海南、北京都已是REITs试点省市。这一项目的实施，将会有效引导民间资本进入公租房建设。
天津递交国务院的保障房REITs方案中，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司（下称“天房集团”）持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100%。
天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。
天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托（债权REITs），受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者（主要为国内商业银行）。受益券发行规模可达信托资产总规模的80%，约38亿元。
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北京：建章立制
北京市公租房非常鲜明的特色是有效的管理体系建设。2007年以来，北京市相继出台了《北京市城市廉租房管理办法》、《北京市经济适用住房管理办法（试行）》、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》三个政策性住房管理规章以后，2009年8月1日，北京又率先在出台《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》。
换言之，北京市的公租房实施是以建立规章制度为主攻方向的，每一种新的保障政策都有相应的规章予以界定和规范。其中对北京市公共租赁住房的指导原则、土地来源、资金来源、管理模式都做了详细而清晰的规定。
此外，北京土地供应制度的建立也是一种相对大胆的创新。北京率先在实行土地出让“租让制”，即出让金不用一次性付清，可以按照70年进行分期付款。这在很大程度上减轻了开发商的资金压力，同时对于社会资本的进入也有相当的吸引力。
浙江：财政支撑
浙江公租房建设以杭州市推行最快，目前已建60万平方米，约1万套，计划到2012年每年建设1万套公租房。政府强力的资金投入，保证了公租房建设有着充足的资金，能够有效地保持整个项目的运转，政府以土地毛的1%～3%成立政府投入基金。
当然，单一的政府财政补贴对于庞大的需求来说是“杯水车薪”，故而在公租房数量上，浙江不算多。由此也不难看出，以微利模式运营的公租房仅仅依靠政府资金投入是不足的。政府有必要另辟蹊径，不仅可以缓解自身财政压力，同时也能激活社会沉睡资本，一举多得。
上海：“筑巢引凤”
上海的公租房建设具有非常明显的倾向性，目标非常明确。公租房更加侧重的是对人才的吸引，尤其是高新技术人才。这使得上海的公租房政策不单单是一种住房政策，更重要的是一种人才战略的实施方案。这也是上海市下一步的重点工程，其中代表性的是浦东的人才公寓。
截至2010年底，浦东将会有100万平方米的人才公寓投入使用。并且在未来几年还会进一步建设各类人才公寓超过500万平方米。这其中包括已经比较成熟的张江园区科技公寓、创业公寓、金桥园区碧云国际社区人才公寓、陆家嘴金梧桐树工程等。其中非常明显的一个特征是，这些公租房清一色的是为了留住高级人才而修建的。
将公租房建设和人才战略结合，不仅解决了部分“夹心层”人群的居住问题，同时也是在为上海的发展不断积累人力资本。可以说，上海的公租房建设是一个有着技术与人力导向的复合工程。
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