[摘要] 公租房五省市经验启示录 重庆政府最"舍得"。在重庆，一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。其中既有实体的工程建设，也有完善的制度规范，有人称其为公租房建设的“重庆模式”。
重庆：“舍得”土地
在重庆，一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。其中既有实体的工程建设，也有完善的制度规范，有人称其为公租房建设的“重庆模式”。重庆计划未来10年内在主城区兴建2000万平方米公租房，占地约需3万亩，全部由政府无偿划拨，累计放弃约650亿元的土地。
公租房建设首要的是土地供应问题，如果没有合适的地段，造成“弃租”，反而会浪费稀缺的土地资源。重庆在公租房建设中特色的一点是“舍得”土地。重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了10万亩土地。这些土地以主城区为中心向周边地区辐射，包括主城区、城市重点拓展区、后中心区等，涵盖了各等级地段。
建设3000万平方米公租房，约需成本1500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入，实际投资在700多亿元。
对这700多亿资金，大概200亿元由政府投入，主要有几个来源，一是土地全部划拨，土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让的5%用于公租房建设，每年有10多亿元；三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。另外500多亿元则通过社会融资渠道筹集。
天津：社会融资
2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（REITs）首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。消息显示，天津滨海版公租房REITs方案近期有望获批。
REITs是国际上比较成熟的一种房地产融资模式，好处在于政府不用掏钱，通过盘活存量资产，就可以实现资金的循环使用。目前包括天津在内，上海、海南、北京都已是REITs试点省市。这一项目的实施，将会有效引导民间资本进入公租房建设。
天津递交国务院的保障房REITs方案中，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司（下称“天房集团”）持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100%。
天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。
天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托（债权REITs），受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者（主要为国内商业银行）。受益券发行规模可达信托资产总规模的80%，约38亿元。
——延伸阅读——
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
