[摘要] 长三角地方供地的主基调，正从“控增逼存”悄然向“扩增逼存”转变。
长三角地方供地的主基调，正从“控增逼存”悄然向“扩增逼存”转变。
《21世纪经济报道》报道，江苏南京市国土资源局表示，南京此前明确的2010年土地供应计划为600公顷，而上半年结束之时，只推出了145公顷的土地，全年三分之一的量都没完成。
浙江省会杭州，根据其国土局公布的数据统计，上半年，杭州主城区住宅用地成交的面积为65.9万平方米，仅完成全年总额的22%，一场新的供地热潮即将启动。
上海的楼市目前也正陷入焦灼状态，8月11日，上海市规划与土地管理局宣布，三季度上海计划供应住宅用地约495公顷，2010年，上海计划供应住宅土地为1100公顷，整个上半年，上海仅完成320公顷，三季度的计划供应量，就达到全年计划量的45%。
上海市规划和国土资源管理局公告表示，上半年上海土地市场实际供应量320公顷，第三季度计划供应住宅用地495公顷。
除了各地政府加紧查处闲置用地，逼出存量土地之外，其更为重要的案头工作为，抓紧今年内的经营性土地的供应，一为完成国土部的土地供应地方任务，二则地方土地财政的压力不小，要先备战四季度房地产市场的不确定性。
上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭对本报表示，“市场没有回暖，开发商的资金必然受到影响，即便各个地方政府在三季度开始加大供应，开放商未必认账。”
楼市疲软致地市暗淡
从国土部公布的数据来看，今年将完成18万公顷的供地计划，上半年完成实际供应量是5.6万公顷，下半年要完成余下的任务，在商品房市场领域上，有相当大的难度。
如此低迷的地市，则是由于楼市的成交量低迷而导致。
11日，某房产信息集团发布的数据显示，7月份上海一手商品住宅成交量为43．3万平方米，虽较6月份略有上涨，但同比2009年，跌幅超过75％；成交均价为19444元／平方米，环比下跌3．2％。
7月份，上海一手商品住宅签约3975套、43万平方米，环比6月份的3750套，42万平方米分别上涨6％和2．12％；但与去年同期，降幅分别高达75．26％和77．66％。价格方面，7月份上海一手商品住宅成交均价已跌破2万元／平方米。
“以目前看，四季度的情形说不定会更糟糕。”上海望源房地产董事长季宝红告诉本报，“一方面国家要保持政策的稳定性，又担心楼市有报复性反弹的可能，说不定在四季度为稳定市场，会持续有些动作。”
季宝红表示，以这样的市场行情看，四季度的土地市场也难以有起色。
根据上海市规划与土地管理局11日公布的数据，上海方面预计到9月底，累计供应住宅用地约815公顷，从而实现年底前能够如期按比例完成土地的供应。
与此同时，上海将重点确保保障性住房用地计划落实和及时供地。上海今年1100公顷的供地中，保障性住房用地770公顷，普通商品住房用地330公顷。
“在保障房用地上，要看地方政府能不能找到这么多土地，如果安排得当，这部分土地不需要通过招拍挂市场。主要还是建设商品房的住宅用地，按目前的形势看，三四季度不容乐观。”杨红旭表示。
对此，上海市规划和国土资源管理局人士在11日称，上海年底前完成预计的1100公顷的土地出让没有问题。
某房地产信息集团分析师薛建雄告诉本报，“目前是没有开发商更青睐的地块可以推，另外三四季度的销售量能不能回暖，主要看开发商愿不愿意把价格降下来。”
薛认为，价格下降，成交量回暖，土地市场应当会同时转暖。
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地方政府放量供地
年初将总部从南方迁至上海，并将发展重心瞄准整个长三角发展的宝龙地产董事局主席许健康告诉本报，如果接下来有好的地块，我们一定会出手，不一定是在上海。
他目前正在上海各个区域考察一些土地的项目，谈了很多项目，按市场目前的情形，总体感觉拿地的时机没有出现。
许健康对本报表示，目前的政策其实已经进入了一个稳定期，他认为目前的楼市的调整已经差不多了，因为楼市牵涉到地方政府的高额税收以及土地财政。
受困土地财政影响，在长三角，不仅是上海，杭州、南京等长三角中心城市纷纷抓紧了推地。
根据杭州国土资源局公布的数据统计，上半年，杭州主城区住宅用地成交的面积为65.9万平方米，仅完成全年总额的22%；杭州萧山区完成了84.6万平方米，完成全年的35.4%；杭州余杭区95.8万平方米，完成全年的43.9%，时间过半，任务均未能过半。
今年前8月，杭州的土地出让量是38宗，1970.5亩。而根据8月杭州方面公布的情况，仅余8月11日、12日、16日、18日、23日，杭州萧山以及余杭区所有的土地出让地块，总量超过400亩，地方政府的放量供地正在悄然形成。
江苏省会南京，根据国土资源局公布信息，2010年上半年南京市共出让22块宗地，土地成交面积114.1万平方米。而目前，南京国土资源局方面表示，三季度开始，南京将加大经营性用地的供应量，南京江南八区的拟出让面积就达到150万平方米。
与此同时，南京此前招商地产和九龙仓地产退掉的仙林湖NO.2007G82地块，下半年将可能会被一分为二，重新挂牌上市。
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推荐阅读：风光地王百日烤成烫手山芋 长三角退地声频传
截至7月27日，楼市新政实施已经整整一百天。在此期间，那些昔日被众多开发商竞价飙出的地王，一度风光无限，但现如今，却成为了开发商沉重的负担，犹如手中握有的烫手山芋。
摆在夺地开发商面前，非常棘手的问题有：欠缴的出让金逼关、楼板价遭遇‘破发’、土地市场整体降温、清查闲置土地打击囤地。
为昔日风光买单
“地王”将要开始为昔日的无限风光“买单”了。
2009年北京房山区地王如今遭遇贱卖。万科长阳半岛项目7月24日开盘，均价定位1.3万元/平方米，较预期定价下调10%～20%。地块是万科去年9月经过164轮竞价夺得，楼板价达到6500元/平方米。当时业内保守预估，定价将在1.5万-1.7万元/平方米。
上海去年高价竞拍出的土地，目前鲜有项目入市。如今他们共同面临一个突出问题：周边新开房源的售价，已经和这些高价地的楼板价相当，甚至面临“破发”的窘境。统计数据显示，截至今年上半年，上海20个楼板价超过万元土地中，如今已经有半数土地楼板价受到周边新房售价的“逼迫”。
这直接影响了土地未来开发之后的利润。嘉定新城在2009年飙出的地王楼板价已经高达1.3万元/平方米，保守预计未来开盘定价保证在2万元/平方米以上，开发商才能有利可图。而在上周，位于嘉定新城核心区中信泰富又一城成交均价仅为1.2万元/平方米。
开发商不得已选择了延缓开工的手段，将“地王”雪藏起来。
土地运营CRIC土地库资料提供给早报的资料显示，从2009年开始的土地出让中，上海有33幅地块楼板价达到了万元以上，不过其中仅有3幅地块开工或部分开工。其余30幅土地虽然处于“平整”状态，但未见开工。平整，意味着土地达到了后续房地产开发的施工条件。
三幅已动工的地块分别为，绿地去年9月份夺得的徐汇滨江地王、松江区新南路一号地块、上海屹申房产去年1月份夺得的闸北281街坊地块。其余地块，包括总价地王、单价地王的土地仍在继续等待。
从拿地时间来看，这些土地中部分地块已经接近或者达到了闲置一年的囤地标准。但照此现状来看，开发商已表现出“继续让地王晒太阳”的架势。
值得注意的是，国土部目前对于闲置土地态度则是强硬而明确，即打击、罚款，甚至收回。7月初，国土部已联手银监会对1463宗闲置土地进行了密闭清查。银监会要求银行将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等进行上报，国土部也将对闲置土地进行集中整治。
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频传退地
面对土地市场重压，已经有开发商不堪重负，最终无奈选择了退还地王。尤其是进入7月份，在长三角退地的声音，频频传出。
温州将一“地王”收回。7月15日温州国土局向恒达集团下发“收地令”，取消其茶山中心区A—6地块竞得资格，并没收已经缴纳的2200万元竞买保证金。今年6月底，是恒达集团缴清地价款的最后期限，但款项却至今不见入账。
在南京，已经有三幅土地被市国土局收回。7月份南京荣盛置业有限公司因为长期欠缴土地出让金，两年半前拿下一个地块被解除合同，土地使用权被收回。该地块转让价为7.1亿元，折合楼面地价每平方米5566元。
按出让合同约定，荣盛置业公司应当于2008年6月17日之前交清全部成交价款，但该公司仅缴纳成交价款总额的40%，即2.84亿元，拖欠 4.26亿元，构成严重违约。南京市国土局决定解除该地块的土地出让合同，没收已缴纳的1.065亿元定金。
此外，另有消息称，杭州今年至少也将有两幅土地因未付出让金而可能将会被收回。值得注意的是，在上海截至目前，虽然尚未有退地真正发生，但整个土地市场已经是一片风声鹤唳。
有消息称，上海宝华集团因至今未付土地款，可能主动放弃今年年初以24亿元拿下的嘉定“地王”。嘉定区政府相关负责人表示：“企业是否退地，还没有最后确定，目前可能有两种方案，一是完全退回，二是以股份转让等方式寻找其他企业接手。”
在沪购地付款条件同样变得更加严厉。今年第39号土地出让中，摘地内资开发商被要求在拿地现场当场签订土地出让合同。而此前上海已经从15号公告土地起执行的土地款支付规则，即在签订出让合同后一个月之内付清土地款。
上海土地市场则急剧降温。闸北区住宅土地456街坊7月21日出让，在对手放弃情况下，被开发商以15.79亿元底价摘得。这更是上海自2009年以来，幅以底价成交的住宅土地。
盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对早报记者表示：“今年下半年上海出现退地的情形将变得更多。”他的判断理由是，开发商上半年销售普遍不理想，在融资方面，银行开发贷款收紧，银行信托又被叫停，只能寻求私募方式，但融资成本高达20%～30%，这个水平已经相当于市场正常下开发商开发利润。没有利润可图，开发商就会甩掉一块土地。
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土地命门
房地产营销策划专家谢逸枫表示：“楼市新政对地王和地产暴利的挤压效果已显现。”退地主要原因有，一是开发商资金链出现破裂，因长期欠缴土地出让金，自有资金不足首期开发，为减少经济损失，主动放弃土地；二是房地产市场遇冷。房价大幅度下降和成交严重萎缩，开发商害怕投资亏损，预期看空市场，并且手中土地储备过多，只好主动退地。三是房地产开发成本增加和政策调控严格。
范围内土地市场成交开始大幅下滑。国土部最近数据显示，今年上半年房地产开发用地供应量同比增加98.4%，第二季度普通商品住房出让平均价款环比下跌10.6%。国土部指出，目前土地市场正呈现出“总体趋于稳定、局部回归理性、结构更趋优化”的态势。
这一切要归根于土地调控风暴。今年3月份，“国十九条”规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，这将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，对土地市场交易造成一定的冲击。
中原集团董事程沄指出：“高价土地在土储中占比过高的房企，只能寄希望于中短期的调整后房价能重新进入上涨通道。”随着土地供应的继续加大和调控的继续，下半年土地市场“价格上涨可能性较小”，而会延续溢价率回落、价格趋于理性的态势。
陈立民强调，下半年上海土地市场将继续降温，市中心土地倒是不会令人担心，但是上海准备出让的土地绝大多数位于边远地段。嘉定土地将会遭遇冲击，2009年嘉定土地出让跳跃式发展，留下上涨缺口，今年用来补这个缺口。
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