[摘要] 今年住房用地计划供应18.5万公顷，住房用地翻倍增加一直是判断今年及后几年楼市基本面的核心数据之一。但实际上，18.5万公顷中有多少是住宅用地，是个未知数。这将推翻此前业内普遍对“18.5万公顷，宅地大增”这一楼市基本面的判断。
今年住房用地计划供应18.5万公顷，住房用地增加一直是判断今年及后几年楼市基本面的核心数据之一。但实际上，18.5万公顷中有多少是住宅用地，是个未知数。这将推翻此前业内普遍对“18.5万公顷，宅地大增”这一楼市基本面的判断。
8月2日，国土部有关部门提及：用作住宅、商业或别的房地产用途，最后都统称为住房用地，准确的数字要到年底供应完成后才能出来。
8月3日，国土部土地利用管理司司长廖永林在接受本报记者电话采访时也坦言，由于各地上报利用规划时难以详细确定具体地块的比例，最终18.5万公顷中有多少是真正的住宅用地，“我现在无法给你确定的说法。”
事实上，在国土部披露的《2010年1-6月住房用地供应情况汇总表》中记者注意到，在上半年5.6万公顷的实际供应量中，不在保障房、棚改房、中小套型商品房用地之列的“其他”用地高达14031.6公顷，占25％，远超保障房和棚改房用地所占比例。
廖永林透露，国土部目前正在进行相关政策研究，预计8月份将就土地供应计划编制出台全新的规范文件，分门别类统计和监督供应完成情况。届时，国土部就能据此明确哪些地方的哪类用地供应计划没有完成。
18.5万公顷住房用地被误读
4月15日，国土资源部公布今年住房用地计划拟供应量超过18.5万公顷，与去年和前五年平均年度实际供地量相比有大幅增加。其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。具体地说，保障性住房用地24454公顷，与去年相比增加1倍多，加上棚户区改造用于保障性住房用地的20462公顷，用于解决低收入住房困难家庭的用地占住房用地总量的24%；中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年实际住房用地总量（76461公顷）。
然而，国土资源部7月27日公布的数据显示，上半年土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%，房地产开发用地供应同比增加98.4%。根据各地上报数据，31个省（区、市）和新疆生产建设兵团2010年1-6月住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量（2.4万公顷）相比增加约135%，同比增幅较大的省份有贵州、北京、江西、黑龙江、宁夏等。
随后有研究人士对增加比例提出质疑，认为国土部的说法自相矛盾：全年指标比去年供地量增加80%，而按18.5万公顷，应是增加137%。
国土部8月2日对有关媒体的官方解释中提及：并不清楚每个地块具体是用作住宅、商业或别的房地产用途，都统称为住房用地，18.5万公顷土地供应只能笼统地称为住房用地，并不能细分出住宅的量有多少。这彻底颠覆了此前业内对18.5万公顷住房用地就是各类住宅用地的理解。
“住房用地不等于住宅用地”，这是国土部这次提及18.5万公顷中涉及各类非住宅用地时的一个解释。不过，记者查阅4月这一供应计划宣布的相关公开材料，并未有相关的说明，更没有提及其中涉及非住宅类土地。
“在实际供应完成前，无法知道18.5万公顷中住宅的数值和比例。”廖永林表示，至于其中是否包括纯商办等的非住宅用地、比例会有多少，目前也无法给出确定说法。
而记者仔细研读上半年的住宅用地供应情况汇总发现，在上半年5.6万公顷的住房用地中，保障房（廉租房、经适房）用地共5945.8公顷占不足11％，棚改房（保障房、中小套型）共6595.5公顷占比不足12％，不过“其他”用地却高达14031.6公顷，占比25％，其余的则是中小套型商品房用地（普通、限价、公租）。
对于“其他”包含的用地类型，廖永林告诉记者，包括一些高档商品房用地等多种土地类型。
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地方商用地块出让补缺？
高力国际报告指出，目前销售低迷以及市场预期的不确定使得部分开发商放慢住宅土地购置计划，近期富力与远洋地产纷纷表示将在未来一段时间停止购置土地。
上海浦西一家具有土地一级开发及转让资质的国资房企负责人就向本报记者透露，今年原计划出让数幅住宅用地，但由于调控，宅地市场不景气，目前已经搁置了宅地出让计划，取而代之的是将出让部分商业用地迎合市场的商业地产投资热。
相对而言，商务用地近期的整体表现出现赶超宅地之势。
如果有更多的地方政府作出类似的“停宅地供应以商办代之”调整，原先上报给国土部的共18.5万公顷住房用地中，非住宅用地的比例无疑将大幅增加。
而以目前的体制，国土部对这样的调整，似乎并没有直接有效的限制办法。
换言之，问题的根源也不在国土部，而是这个供地体制。由于地块不同性质用途用地的比例最终由各级地方政府决定，即使国土部有18.5万公顷的体量汇总，却无法完全决定其中的结构，只能在供应完成后进行统计得到一个结果。
“在住房用地中非住宅部分比例变数的，可能要数城市综合体地块，尤其是一些大中型城市的众多此类土地，非住宅部分比例可能会出现较大变化。”廖永林表示，最初上报供地计划时，有些地方政府会把商办用地一并上报，最终被统计在18.5万公顷中。
国土部酝酿的新文件，剑指地方政府在土地供应中的“嬗变”。
围绕18.5万公顷住房用地的另外一个问题则是“能否完成”。在上半年大部分时间里宅地市场延续去年火爆的情况下，仅完成不足全年计划的30％，在调控下不断降温的下半年宅地市场中，70％的指标显然任务兼具。对此，廖永林仅透露，“国土部将实事求是地公布最终完成情况。”
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土地调控升级 开发商地根银根被收紧
泛海建设囤地5年超过经营30年的利润，此消息一爆出，迎来的不是艳羡的目光，而是同情的哀叹，因为面对国土部和银监会的严查，根据相关规定，这一土地很可能被国土部门无偿收回。
泛海建设昨日停牌，公告显示停牌缘由是，因媒体报道泛海建设集团股份有限公司对股价可能产生较大影响、没有公开披露的重大事项，但公司刊登相关公告后复牌。公告所称的媒体报道的重大事项是，泛海建设旗下2家公司囤一块北京**区东风乡的土地。北京市国土局的资料显示，这块地约定的开工时间为2005年，约定的竣工时间为2007年，土地出让金总额为2.2亿元。直至目前，该地块尚未动工，按开工时间算，捂地时间长达5年。2007年泛海建设在相邻地块所开发的住宅区售价为18600/平方米，时至今日，该楼盘销售均价为4.5万元/平方米。泛海建设东风乡地块还没有开发，每平米就坐享超过26000元的涨价利益，如此计算，整个地块因为囤地就可多赚220多亿。而泛海建设最近3年的利润总和才约为20亿，也就是说，泛海囤地5年的利润超过其经营30年所带来的利润。
囤地是部分房地产企业生钱的偏方，这是开发商中间公开的秘密。这一延续了多年的“潜规则”，终于在此轮调控中“激怒”相关部门。先是未开工的地块陆续被各地国土部门收回，如今，国土部又将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。
国土部要求，已闲置满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。
开发商此刻所面临的，不仅仅是之前握在手中晒太阳的土地即将被收回，还有银行贷款能否顺利获得的问题。据报道，此次暗查是国土部与银监会的合作，目前主要是对有土地闲置情况的房地产开发企业进行信贷风险排查，并以贷款条件和合同执行中的问题提出保全和代偿补救等风险管理措施。以此来加强信贷管理，切实维护银行债权，防范信贷风险。
银监会方面也披露，下一阶段，将控制好土地储备贷款，控制土地抵押率，贷款去向管理；加强开发商的风险管理，对开发商进行名单式管理。近日，央行重申严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。实际上，自7月下旬起，中行、招行、民生等多家中资银行开始对房地产贷款进行自查，特别针对是否存在违规操作、开发贷款投放是否合规等方面。
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