[摘要] 刚刚过去的6月，全国楼市继续保持低位盘整的态势。从目前来看，市场正在产生不少新的变化，而有关调控政策的未来趋势也成了大家近期关注的焦点。对此，投资者可以进一步留意后市的走向。
文前提要：刚刚过去的6月，楼市继续保持低位盘整的态势。从目前来看，市场正在产生不少新的变化，而有关调控政策的未来趋势也成了大家近期关注的焦点。对此，投资者可以进一步留意后市的走向。
近期的房地产市场，调控政策会否松动无疑成了大家最为关注的焦点，不过在市场喧闹了一段时间之后，官方层面终于做出了表态。日前，中国住建部、银监会、国资委分别做出回应，住建部官员特别强调，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。
对此，高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳认为：“去年央行提高了存款准备金率，减少了市场上可利用信贷的总量，由此提供给购房者的总贷款量也随之减少。虽然可贷款减少，但只要认为有利可图，许多银行依然有足够资本提供新的贷款。因为央行继续紧缩货币政策防止通胀，新的住房信贷增长将由强劲的经济基本面推动而不是央行控制的流动性。政策的松动只是因为地方执行力度缺乏而不是中央政府改变了调控方向。而且，最近中央政府也在讨论如何继续遏止土地开发商囤地、鼓励开发更多的保障住房，加之一线城市高居不下的房价，我们不认为中央政策会在2010年给住宅市场提供任何积极鼓励性支持。”
的确，虽然楼市已经步入了低迷，但市场仍在不间断地产生热点。而在刚刚过去的6月，楼市的成交量仍然在低位徘徊，但各个城市仍然表现出来了不同的特点。来自于凯盛经略（上海）投资管理有限公司的市场统计数据显示，部分购房者的入市使得六月上海的二手房交易量较五月有所上升，而凯盛经略公司的贷款签约额环比五月也上涨15%左右。
——延伸阅读——
楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降
二套房贷审批从严 中介煽动高房价高额贷款
表：6月主要城市房地产市场表现
成交价格（元/平方米） 住宅指数 环比 同比 写字楼指数 同比 商铺指数 同比
北京 20100 2954 -0.30% 31.93% 3043 13.84% 3946 8.83%
上海 19170 2438 -0.08% 13.55% 3343 3.21% 2574 4.25%
广州 10750 1877 -0.05% 12.53% 2006 6.48% 4582 2.94%
深圳 16978 2740 -0.25% 12.99% 4760 11.32% 4936 1.42%
天津 8958 1665 -0.06% 16.03% 1884 7.72% 2947 4.21%
武汉 6871 1013 0.50% 20.88% 712 0.00% 2374 0.89%
重庆 5444 886 0.34% 17.66% 1095 15.63% 3261 4.59%
南京 10276 1212 -0.90% 17.56% 2136 5.22% 1754 4.34%
杭州 21574 1915 0.95% 19.61% 2150 7.88% 2188 -0.82%
成都 7103 938 1.30% 22.14% 1227 15.75% 3507 6.79%
苏州 9103 1637 -1.44% 14.48% 1742 12.61% 1852 3.41%
北京：住宅市场量价齐跌
6月，新政调控效果进一步凸现，北京住宅成交量继续大幅下滑，同比降幅接近7成。多数住宅项目推出不同程度的优惠折扣，住宅价格指数实现13个月以来首次下跌，写字楼和商铺指数仍略显活跃，在三大物业指数的影响下，城市综合指数环比微幅上涨0.23%。6月北京开发商延迟新盘入市，住宅新增上市51.71万平方米，环比下降近四成，同比降幅亦超过3成。保障性住宅共上市1.58万平方米，仅占总供应量的3.06%，比上月下降8.71个百分点。
上海：成交量小幅回升
6月上海楼市在经历新政初期的冰点后，成交量缓慢回升，但整体仍处于低位，开发商则因观望政策细则和市场反应，纷纷推迟开盘，令新增供应面积环比下滑27.72%。截至月底，住宅可售量为577.66万平方米，出清周期为6个月，较上月继续增加。根据中房指数系统统计，6月上海商品住宅共成交87.64万平方米，成交套数为8835套，环比分别上升19.63%和20.5%；成交面积同比下滑高达69%。今年上半年上海住宅总成交面积620.27万平方米，同比2009年减少49.75%，比2008年同期减少29.97%，其中2季度成交量不足2009年同期水平的2/5。
——延伸阅读——
楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降
二套房贷审批从严 中介煽动高房价高额贷款
深圳：新增供应持续萎缩
新政后，深圳商品住宅成交均价明显回落，主要原因是成交结构发生变化。6月深圳住宅新增上市量为13.80万平方米，环比大幅下降39.25%，同比下降49.37%。6月深圳住宅成交面积小幅回升。共成交15.24万平方米，环比涨幅28.18%，同比下降77.06%。6月成交均价为16978元/平方米，环比下降13.60%，主要是成交结构发生变化的原因。
广州：住宅供需差距扩大
6月广州楼市呈现“价稳量跌”的局面，月度签约量环比下降约一成，但成交均价仍获得小幅增长，限价房中海金沙馨园成交居首。尽管成交继续下滑，但该月新增供应仍达到今年新高，供需差距明显。从中房指数走势来看，该月住宅指数环比上涨0.59%，写字楼指数小幅上扬，商铺指数显著上升。
天津：住宅成交量持续回落
天津住宅成交量受新政的影响连续两个月环比回落，6月住宅成交面积仅为50.45万平方米，环比同比分别回落20.53%和56.45%；6月由于市内六区以及环城四区成交占比的增加，使得全市住宅成交均价环比上涨10.07%；但从中房指数走势来看，住宅指数、写字楼指数和商铺指数均保持平稳态势，其中住宅指数稍有回落，但环比回落幅度较小，仅为0.06%；城市综合指数保持上涨的态势，但涨幅趋缓。
武汉：成交量跌价升
6月由于楼市新政的持续影响和天气逐渐转热，武汉楼市需求量不断萎缩，但新增供应量却出现大幅增长，受成交结构影响，住宅成交均价出现反弹。从中房指数走势来看，住宅指数持续上涨，写字楼指数保持不变，商铺指数也有所上涨，总体来看，城市综合指数继续上涨。6月武汉商品住宅成交5821套，较上月减少2401套；成交面积57.78万平方米，同比下降50.64%，环比下降38.73%。
——延伸阅读——
楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降
二套房贷审批从严 中介煽动高房价高额贷款
重庆：市场供需水平回升
6月，在两江新区挂牌及部分项目促销力度加强的双重利好推动下，重庆主城区商品房市场成交量触底回升，同时新增供给大幅增长，成交均价环比上涨9.27%。经过上月调整，6月重庆主城区推盘项目增多，新增供给大幅回升。今年6月，重庆主城区新批准预售项目共72个，较上月增加22个，批准预售面积140.21万平方米，较上月增长66.74%，较去年同期增长21.17%。从区域分布看，北部新区、巴南、沙坪坝、渝北和九龙坡等五区批准预售量均超过15万平方米，总量达到113.39万平方米，占月总预售量的80.87%。
南京：成交量持续低迷
6月，南京楼市成交依旧低迷，成交量与上月基本持平。6月南京商品住宅上市量大幅下降，商品住宅新增供应2461套，环比大幅下降28.48%，同比大幅下降25.08%；新增供应面积环比大幅下降22.71%，降至29.04万平方米；新增供应套均面积则从5月的109.18平方米提高到6月的117.99平方米。受调控影响，部分楼盘延缓开盘，6月仅有20多个楼盘有新推房源上市，上市量自5月份开始持续下滑，该月降至2000套左右。
杭州：楼市进入深度观望期
新政出台两个月以来，杭州楼市基本呈现出量跌价未跌的胶着局面。 6月供应环比下滑8.67%，日均成交量仅15套。价格方面，大多项目仍旧保持原有销售价格，仅出现小幅波动，但新开楼盘的定价开始明显变得较为理性，市场供需双方均处于深度观望期。截止6月底，杭州商品房总供应套数为3032套，总供应面积为35.75万平方米，其中住宅总供应套数为2908套，总供应面积为24.13万平方米，供应面积环比下降8.67%，同比降幅为33.84%。
成都：房价涨幅放缓
6月，成都楼市新盘入市速度继续放缓，持观望态度的消费者逐渐增多，商品房新增供应面积和成交面积环比分别下滑38.57%、21.17%。新政后成都部分开发商放缓了推盘速度，推迟入市时间，导致6月商品房新增供应面积降为55.13万平方米，环比下降38.57％，与去年同期相比下降41.24%。
苏州：保障住宅大幅成交
6月苏州在政策保障性住房的支撑下，住宅成交量大幅上扬，实际商品住宅（剔除政策保障性住房）成交量仍处于低位，写字楼和商铺成交量双双大幅上扬。而在住宅市场低迷的情况下，开发商和投资者对写字楼市场和商铺市场更加关注，需求增加，促进了其价格上涨。该月苏州新批准预售住宅项目达到10个，新增供应商品住宅套数和面积分别为2447套、29.37万平方米，环比增幅分别为20.87%、56.66%。6月苏州商品住宅成交套数和成交面积分别为2130套、20.19万平方米，环比增幅分别为42.09%、23.53%，同比降幅分别为65%、75.52%。
——延伸阅读——
楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降
二套房贷审批从严 中介煽动高房价高额贷款
四招防范中介关门后遗症
提要：楼市调控致使二手房市场陷入深度低迷态势，持续的“零成交”对房产中介行业是个沉重的打击，有业内人士断言将会出现新一轮“关门潮”。法律专家表示，中介“关门潮”有可能误伤无辜的买、卖方，因此不可大意。
房产中介关门歇业，从表面上看似乎与买方、卖家没有多大关系，其实不然，被误伤的可能性很大。目前楼市宏观调控力度尚无减弱迹象，由此看来，已经经历了近3个月的低迷状况将持续下去。这对房产中介来说，将会形成致命打击，可以预见，有不少公司只能选择关门。房产中介关门有可能会误伤到买、卖方，因此有法律专家提醒，需谨慎提防。
中介歇业添烦恼
刚刚大学毕业的小黎在租房过程中就因为中介关门而碰到了麻烦。小黎大学毕业之后来上海发展，进入一家通讯公司。7月初，他通过一家小中介公司在浦东三林找到一套小房，租金为1800元。在中介公司的要求下，虽然尚未与房东签订租赁合同，小黎还是支付了。谁知当他准备跟房东签租赁合同时，这家中介公司居然连续几天大门紧闭，而那套房子也已通过别的中介租给了另外一个人。小黎只好讨要，对方虽然嘴上答应尽快退还，可小黎就是找不到人。
其实，小黎的遭遇是因为房产中介倒闭而被“误伤”。专家预测，随着调控的深入，未来房产中介或出现“关门潮”。记者通过实地采访了解到，目前已能看到房产中介关门的现象。在闵行古美社区内的平阳三村附近，一家在今年年初才开出来的中介门店，近期便贴出商铺转租的告示。在虹莘路上，另有一家中介门店已是大门紧闭，附近的商户表示已将近半个月的时间未见其开门。
另据了解，在上海，已有部分中介公司开始通过调整经营规模、裁员等方式，来应对当前困境。一家连锁房产中介上海市场部负责人坦言，早在6月中旬，公司就已经将莘庄、梅陇、七宝等地的门店数量通过合并的方式进行缩减，以降低运行费用；而另外一家中介公司则通过末尾淘汰的方式，变相裁员2成。
这种现象在其他城市也能见到。据了解，北京、天津、深圳、杭州等城市，都已出现房产中介关门现象。在北京，二手房市场连续两个多月时间低迷状态，已有少数中介门店关张。“房产中介行业现在所面临的状况的确可用‘艰难度日’来形容。”上海本土一家房产中介的老总说。
——延伸阅读——
楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降
二套房贷审批从严 中介煽动高房价高额贷款
四招避免被误伤
防人之心不可无。房产中介公司关店会带来很多后遗症，稍不注意，有可能给自己带来诸多不便。
上海联业律师事务所马永健律师表示，房产中介倒闭之后，给买卖双方带来的影响主要集中在资金安全以及服务方面，如发生在2007年底的深圳“中天事件”，就使得众多购房者血本无归。
而目前的现实状况是，低迷的市场令小型中介公司入不敷出，很多公司面临关店的窘境。有业内人士更是做出预测，如果此轮调控持续时间再长一些，上海中介或将消失50%。由此看来，买卖双方有必要做好准备，化解“关门潮”带来的风险。
那么，应该在哪些方面重点注意呢？又有哪些招术可用？下面我们就容易出现问题的地方来具体分析梳理。
风险一：意向金直接交给卖家
一般情况下，购房意向金均交给中介公司，由其代为转交给卖家。这种方式的好处是能够及时将意向金转为定金，防止生变。但如果中介公司倒闭，而意向金并未转为定金交付给卖家，要讨回这笔资金则要耗费不少精力，甚至还有可能无法追回。
化解招术：意向金直接交给卖家。马永健表示，要防止意向金无法追回的风险，的办法是当面将意向金交给卖家。在房价上涨阶段，意向金由房产中介代为转交，主要是为了尽快“锁定”目标。但当市场处于调整阶段，根本无需如此操作，尽可在双方价格达成一致之后将定金直接交给对方，而不用房产中介代劳。
风险二：购房款资金交由第三方监管
中介倒闭之后卷款潜逃，卖家无法要回首付款而蒙受巨大损失，这种数度上演过的悲剧，还有可能会再次上演。记者了解到，虽然各地均实行了购房资金监管制度，但在具体操作过程中，还是存在中介公司代收房款的行为。因此一旦中介公司倒闭，钱款很有可能难以及时要回。
化解招术：大笔购房资金交由第三方监管。马永健表示，如何保证资金安全一直是让买卖双方头疼的问题。现在有不少地方采用资金监管方式，这种办法很好地解决了资金安全问题。而对于尚未采用资金监管制度的地方来说，马永健建议将资金改为具有公信力的第三方来保管，如律师事务所或者公证机关等。另外，购房尾款也尽量做到不要中介代收，而在交出房门钥匙当天当面收取。
风险三：中介收了不办事
按照上海的收取方式来看，在上、下家签订买卖合同之后，中介一般会要求双方支付。虽然此时已经完成了房产交易过程的重要环节——签约，但不可否认的是，随后还有交易过户、协同水电煤有线电视过户等手续，以及敦促卖家户口迁出、交钥匙等。
化解招术：分批支付。上海君悦律师事务所许海波律师表示，购房者可将分为两次支付给中介，以防止其倒闭之后收了“撂挑子”。许海波建议，在签订买卖合同之后，可先支付一半，而在办理完过户手续之后，再支付另一半。这样，在没有收到的情况下，中介即使关门歇业，也会竭尽全力善后。
风险四：权证资料安全难保障
房产证原件、身份证复印件甚至原件，很有可能会全部交给房产中介，由他们来办理有关卖房手续。当然，一般情况下，对于诚实守法的中介来说，大家彼此互相信任，这样做无可厚非，但万一有人起了歹心，则又是另外一码事了。
化解招术：许海波建议，不要轻易将原件交给他人。许海波建议，卖方不要轻易将原件存放在刚刚认识不久的房产中介处，而改为存放复印件，同时注明复印件的用途。这样，即使是中介因为经营不善而倒闭，也不用担心对方利用这些资料，让自己遭受损失。
——延伸阅读——
楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降
二套房贷审批从严 中介煽动高房价高额贷款
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
