[摘要] 自今年4月份以来，全国一线城市房租持续走高，引起社会各界关注。由住房和城乡建设部安排、其下属房地产经纪人学会具体负责实施的北京、上海、广州和深圳等城市房租暴涨原因的调查显示，除了季节性因素外，中介机构是一线城市房租上涨的主要原因。一位地产中介资深人士向《北京晨报》透露了抬高房租的主要路径。
自今年4月份以来，一线城市房租持续走高，引起社会各界关注。由住房和城乡建设部安排、其下属房地产经纪人学会具体负责实施的北京、上海、广州和深圳等城市房租暴涨原因的调查显示，除了季节性因素外，中介机构是一线城市房租上涨的主要原因。一位地产中介资深人士向《北京晨报》透露了抬高房租的主要路径。
创造概念营造暴涨舆论 提前发布租金上涨信号
“如果你研究此前中介发布的报告，不难发现关于租金上涨的话题在租金实际上涨前就开始了。”这位中介资深人士表示，租赁业务在二手房市场中是小众话题。通常中介的分析人员每个月写两篇左右的租赁市场报告，然而，在今年4月、5月的两个月时间里，二手房中介发布的房租上涨报告超过20个。
中介主要营造的概念有3个。一是“物价上涨推动说”：租金的上涨是因为物价的普遍上涨，很多业主希望通过租金来补贴生活费用。二是“刚性需求推动说”：主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。三是“买转租说”：原来打算买房的一群人现在期待房价下跌暂时转为租房，从而推高房价。
撺掇已经出租的房主抬价 用高价鼓动房主退租
每年的6月至8月底、9月初是租赁旺季。在此之前，中介重点开展针对房主的租赁代理业务。部分中介深入小区，撺掇已经租出房屋的房主抬高出租的价格或鼓动房主尽快退租。
近日，一篇名为《北京知名中介发传单哄抬租房价被捉现行》的帖子在网上流传。传单称：“一居2500元至3000元/月，两居3000元/月至3500元 /月。如果您对您目前房子的租价不满意，可以给我打电话……”
“类似的情况在业界已经不是秘密。”前述中介资深人士表示，目前正值半年期的房租续约期，也是高校毕业生和外来务工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和涨价带来的高，中介人员尽力说服房主涨价，涨幅大的能达到20%，原来2500元/月的租金能变成3000元/月。在北京地区，单月租赁市场的成交量约为1000套，如果房租上涨20%，一年下来就能给中介带来上百万元的收入。
囤积房源做二房东 在局部区域吃掉全部房源
前述中介资深人士表示，以往中介通常会让房主和客户见面签三方合同，收取一个月的租金或1%至1.5%的作为酬劳。现在部分中介公司会先把房子租下来，再出租给寻租人。中介当上了“二房东”，租赁人与房主见面的环节被省略，但仍然正常收取。如此一来，定价权完全被中介掌握，其中的差价是中介利润的主要来源，房价被抬高也不意外。
就差价而言，一套房子的差价如果是100元/月，那么一年就是1200元。中介的“房屋银行”里有近千套房子，其获得的利润可想而知。
以新街口附近的某楼盘为例，今年4月底70%至80%的房源都被某中介机构收购，造成该小区的租金价格几乎完全由该机构制定。该小区的租金价格于5月飙涨300元/月至500元/月。
通常，中介以低价收取业主的出租房源并索要空置期，再在租金处于高位时出租给客户。
房租价格涨易跌难 租赁市场已现供大于求
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，除了少数中介的租赁代理业务外，其他人不会在没有居住需求的情况下囤房。
事实上，受楼市新政的影响，不少房主由售转租，使租赁市场供大于求。今年6月份的二手商品房租赁房源量环比上涨6.1%，租客的求租量仅上涨1.7%。最近房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，可能再度出现供大于求的局面。
张大伟表示，现在租赁市场房租暴涨主要是因为有公司做租赁代理，可以达到菜贩子囤积获得暴利的效果。“菜价每天都有涨有跌，可是房租价格有黏性，一般租一套房都是一年、半年的时间，房租价格一旦上涨了，再回落的可能性就小了”。晨报记者 邢飞
房租涨比房价涨更可怕
“买不起房可以先租房”——这是某些专家在高房价之下安慰年轻人时最常说的一句话。不过，曾经感慨“什么时候才能买得起房”的年轻人们却发现，租不起房已经成为摆在面前最现实的问题。
在房租上涨风的蔓延下，一线城市的房屋租赁价格平均涨幅超过10%，而部分地段好、公共资源便利地区的涨幅甚至达20%。在不少城市，一套房子的租金已经与应届大学毕业生的月平均工资相差无几。
诚然，每年的租房高峰出现在7月份高校学生毕业时，但在过去的年份里，从未出现过因大学毕业生大幅度推高房租的现象。可见，推高房租的幕后推手肯定还有很多，大学毕业生不幸成为了高房租的最终买单者。
“居者有其屋”固然短期内难以实现，“居者有其所”成为了年轻人的最后底线。因此，我们更应警惕房租上涨的问题。房价高了可以暂时不买房，但房租疯涨会让年轻人落脚的立锥之地也变得岌岌可危。
爆炒农产品曾使绿豆和大蒜等农产品价格暴涨。在国家发改委的“重拳”打击下，农产品价格逐步回归良性供求关系。在廉租房和公租房等制度性保障尚需时日的情况下，打击租赁市场囤积房源、哄抬房租等不理性行为势必成为调控要解决的重点难题。
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住建部报告称房租涨幅不大 主因系中介炒作推高
由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束，近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。
据悉，这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出，四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。
对于房租上涨的原因，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处房子做 “二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。
值得注意的是，因为租赁全程代理业务，北京此前已经发生过“坚石案”，但是这项业务并没有被叫停，延续至今，成了中介推高房租的重要手法。
中低端住房房租上涨快
房地产经纪人学会的报告统计了4城市3-6月份房租价格变化后认为，3-4月份这4个城市房租上涨速度较快，5月份涨幅开始放缓，6月份房租已经开始出现下降。
北京一位房地产中介人士对记者说，大约一个星期前，住建部委托房地产经纪人学会对北京市场上房租变化情况进行调研。房地产经纪人学会选择了中原地产、链家地产和我爱我家地产三家中介商作为北京市场的调研对象。
在广州则选择了满堂红，上海选择了福美来，深圳选择了21世纪不动产。这些受命参与调研的中介公司，按照房地产经纪人学会的要求先后递交了一份自己的调研报告。
正是根据这三家房地产中介公司提供的数据，房地产经纪人学会所作的报告认为，1-5月，北京房租均有不同程度上涨，4、5月份上涨较明显。中原地产数据显示，4月环比上涨2.50%，同比上涨16.69%；5月环比上涨1.79%，同比上涨18.86%。
上海房屋租赁办公室及上海福美来的数据都显示，近期房租变化不明显，3-6月低档住宅房租环比平均上涨0.38%，同比上涨约4%。广州满堂红数据显示，3月房租环比上涨3.3%，同比上涨16.7%，4月环比上涨1.5%，同比上涨19.3%。5、6月房租出现明显下跌，5月环比跌幅达5.7%，6月环比下跌0.5%。深圳的房租自3月份以来，一直呈现了每月同比增长11%左右的增幅，但是环比每月的增幅，连续两个月在1%以内。
我爱我家副总裁胡景晖接受记者采访时表示，如果将北京的房屋按照月租金3500元进行划分，低于这个标准的为中低端住房，高于这个标准的为高端住房。长期以来，一直是中低端住房供不应求，高端住房供过于求。
上述报告也指出，虽然平均租金价格没有太大增长，而且6月份甚至出现了下降，但是中低端住房的租金上涨幅度过快，却值得注意。
链家地产分析师张月表示，北京普通住宅租赁供需比逐年递增，目前已达到1：4，而高档公寓则供过于求，供需比高达2.7：1。
毕业生、拆迁推高房租
房租价格上涨，给租房人群带来影响。上述报告指出， 5月份，合租占租赁成交比例为10.4%，环比4月份提高4.4个百分点，高于去年平均水平3.5个百分点。
合租现象增加的背后，是中低端住房租赁市场交易火爆，随着传统的7月份旺季到来，很多大学毕业生需要租房，而目前的房租水平已经远远超过了大学新毕业生的工资水平。
6月份大部分高校的毕业生离校，外地生源在本市工作，一般会提前租住房屋。几方面需求的突然集中释放，造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求，从而推动了房屋租金的加速上涨。
除了毕业大学生租房需求增加因素外，主要城市都有大规模城市拆迁改造项目，拆迁人群被动需要租房。
上述报告指出，近期租金涨幅较大的北京和广州都有大范围的拆迁项目。例如北京市海淀区和**区为了建设中关村科技园和CBD，将位于区域内城乡结合部的村落进行拆迁，被拆迁的农民房中租住了大量外来人口。
广州市则正进行琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这等位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造，这些城市建设项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品住房当中。
上述拆迁因素也造成了城市内个别区域房租上涨明显。
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