[摘要] 楼市新政出台后，重庆房屋交易活动中出现了违约潮。
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楼市新政出台后，重庆房屋交易活动中出现了违约潮。
昨天，重庆志同律师事务所陈昊律师对记者介绍，新政出台近一个月来，前往他们那里咨询的已有110多人。而新政出台前，这一数字稳定在每月10多件。
重庆华立律师事务所陈艇律师也称，从新政出台到现在，短短一个月内，他一个人就接受相关咨询30多件，是以前平均案件咨询量的近10倍。
两位律师还称，新政给房地产市场带来的纠纷，主要集中在中介、定金返还、首付款返还三个方面。
介绍完情况后，两位律师提醒，不管您遇到的是哪种类型的房产纠纷，是通过协商解决，因为这样“更高效更节约”。为此，业内人士还给市民算了一笔账：
以一套50万元的房屋计算，诉讼费约为8800元；律师费为房款4%，也就是2万元；如果要申请财产保全，诉讼人还将付出3020元；诸如交通费、务工费、食宿费等支出还没有计算。除经济成本外，诉讼人付出的时间成本也相当大。一审最长可达6个月，二审时间也有3个月。如果遇到案件情况复杂，法院还可能申请延长审理期限。
典型案例一
买卖不成中介扣住合同
3年前，童兰（化名）在观音桥附近买了一套70多平方米的房子。今年3月初，童兰找到一家中介公司，希望将该房以60万元出售。随后，她将商品房买卖合同、房屋贷款合同的原件交给对方。10多天后，中介为童兰联系到一个杭州买家李先生。对方付了1万元定金，并约定在4月底支付首付款并办理按揭手续。不料，4月中旬，国家出台楼市调控新政，对异地人员在本地贷款买房实行严格审查。
贷款办不了，加上预期房价会下跌，李先生表示不愿履行合同，接着失去了联系。童兰急了，想让中介公司退还合同原件，或是另寻买家。但对方却不肯，非要等找到李后再作协商。
陈昊律师称，买方不愿履约，卖方可以要求解除合同。合同一旦解除，中介应当退还合同原件给卖方，否则导致童兰房屋出售延迟、受损，中介公司将承担相应责任。当然，如果中介付出了劳动，卖方也可考虑进行适当补偿。
算账：有律师计算，如果打官司，童兰至少要为1万元的定金支付2050元。
典型案例二
首付升高 他钱凑不够了
张涛（化名）本有60多平方米的房子。今年4月初，他在长寿城区看中一套105平方米的房子，价格在每平方米4200元左右。张涛付了1万元定金，并和开发商签了《定购协议》，随后他开始凑首付款。
4月中旬，新政出台，规定二套房贷款首付要五成。这样，原本13万多元的首付款，一下飙升到22万多元。张涛筹不够钱，只能放弃购房打算。他找到开发商要求退定金，但对方拒绝。
陈艇律师称，在购房时，很多市民未注意合同上“订金”和“定金”的区别，由此也带来诸多麻烦。简单说来，“订金”只是表示有购买意愿。如果购买者反悔，卖方必须退还订金。“定金”则是准确的意思表达，有确定下来的意思。一旦购买者反悔，定金一般不退。不过，陈艇认为，在本案中，张涛不能履行合同，是因为国家调整了政策，而不是因买卖双方的过错造成。按照相关司法解释，买卖双方应该解除合同，而开发商也应退还定金。
算账：如果张涛打官司，至少也要为1万元的定金支付2050元。
典型案例三
贷不了款 要求退还首付
今年3月，温州人黄封（化名）在南岸某小区吃进了4套联排别墅，每套均价在200万元以上。4月初，黄封付了240万多元的首付款，并开始寻求银行贷款。不料，国家楼市新政出台，黄封的贷款被银行叫停，无法继续履行合同。本月初，黄找到开发商，要求解除合同，并退还他的首付款、利息等。但开发商却称按揭办不下来是买家的事，如果一定要解除合同，买家要承担违约责任。
在陈昊律师看来，黄封属于典型的炒房客，其行为属于投资性质；而投资就要担风险。开发商卖房时，没有义务去查清买方资金来源。如果没有特别约定，是买方造成合同无法履行，购房者应当承担违约责任。
陈艇律师有不同看法，他说，贷款办不下来是因为政策变化，这是不可抗拒的。根据相关规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。
算账：有律师计算，如果黄封要打官司，至少要为此事支付12.2万元。
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