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房地产业密集调控45天 资本市场反应过度?

证券日报   2010-01-23 07:36

[摘要] 在去年12月开始关于二手房营业税优惠政策止续的争论声中,国务院12月9日提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这一优惠政策的叫停似乎也开启了房地产业新一轮密集调控的重重帷幕。

在去年12月开始关于二手房营业税优惠政策止续的争论声中,国务院12月9日提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这一优惠政策的叫停似乎也开启了房地产业新一轮密集调控的重重帷幕。

从12月9日至今,45天过去,正如12月14日“国四条”中阐述的,土地、金融、税收等综合性政策鱼贯而出,土地拍卖、新房销售、二手房转让等市场风向随即发生偏转,开发商、中介商以及专家的看法也产生了分歧,而准备买房卖房的百姓也自然而然在这期间对房价预期发生着微妙的变化……

2009年是“房地产年”

2009年房地产销售额占比全年GDP达13.12%。 本周与2009年房地产业相关的统计数据集中亮相,统计显示房地产业的支柱地位无法动摇。

1月19日,国家统计局网站公布2009年房地产市场运行情况显示:2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。1月21日,国家统计局发布2009年全年系列国民经济数据,2009年全年国内生产总值(GDP)335353亿元,按可比价格计算比上年增8.7%,增速比上年回落0.9个百分点。从上述数据可以得出,2009年房地产销售额与GDP比为13.12%。

由此可见,2009年房地产的的确确成为了GDP的支柱,仅仅销售额就占据了13.12%,如果再加上商品房带来的相关和房地产带动的相关产业的发展,2009年可以当之无愧的称之为房地产之年。

2009年房地产新增贷款超过全年新增贷款的1/5。

1月20日晚,中国人民银行发布《2009年金融机构贷款投向统计报告》,报告披露,2009年金融机构本外币新增贷款9.4万亿元,约为2008年新增贷款的两倍。中长期贷款累计新增7.1万亿元,约占全年新增贷款的76%。其中,2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元,个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元,这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。

2009年流向房地产市场的新增贷款规模,远远超出工业、稍逊于基础设施行业的新增贷款规模。工业中长期贷款新增1万亿元,基础设施主要行业本外币中长期贷款累计新增2.5万亿元。

房地产开发景气指数连续9个月回升。

国家统计局19日发布的数据显示,2009年12月份,房地产开发景气指数为103.66点,比11月份提高0.88点。自2009年4月份以来,该指数已连续九个月环比上升,升幅依次为0.02点、1.18点、0.61点、1.46点、2.07点、1点、0.95点、0.75点、0.88点。从分类指数看:房地产开发投资分类指数为100.42,比11月份下降0.18点;本年资金来源分类指数为110.77,比11月份提高1.25点;土地开发面积分类指数为95.69,比11月份提高0.33点;商品房空置面积分类指数为96.87,比11月份提高3.03点;房屋施工面积分类指数为102.51,比11月份下降0.50点。

2009年房价创房改以来新高。

国家统计局1月19日公布的数据显示,2009年房地产市场成交近9.4亿平方米,均价约4695元/平方米。全年房价涨幅24%,平均每平方米上涨813元,达到前所未有的水平。仅2009年12月份一个月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,已超过2007年全年7.6%的增幅。而国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前表示,2009年房价为1998年住房制度改革以来涨幅的一年。

土地拍卖高热不退

财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署等五部门2009年12月17日联合发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确要求开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,则不得参与新的土地出让交易。这一对地产开发环节的约束政策虽然表达出了政府对地产行业调控的决心和力度,但仍然阻挡不住开发商在土地市场的拿地热情,新地王不断涌现。

镜头一 2009年12月17日,就在五部委联合发起《进一步加强土地出让收支管理的通知》的当日,经过100轮左右竞价之后,保利以30.4亿最终获得北京市**区东风乡高井村一地块,击败万科、远洋等众多名企力拔头筹,成交楼面价达23506元/平米,高出起拍楼面价6213元/平方米近三倍。

据悉,这一壮举刷新了此前广渠路15号地创下的楼面地价16240元/平米的记录,保利地产(19.99,-0.59,-2.87%)顺利晋升**楼面价“地王”。

镜头二 2009年12月23日,上海住宅市场中的地块大热门——新江湾城C6地块以37亿2000万元总价,由中国中建地产投得。根据出让地块的总价折算,这一地块的楼面地价每平方米高达3万2000元,创下当时中国住宅地块单价。

据报道,当日竞投该地块的开发商包括了新加坡上市的仁恒地产、龙湖地产、中建地产、九龙仓等。而中标的中国中建地产有限公司是中国建筑(4.41,-0.02,-0.45%)股份有限公司的全资子公司。中国建筑是中国A股上市公司,是全球市值的建筑房地产综合企业集团。

镜头三 2010北京块土地拍卖7日落槌。

经过130轮较量,中铁房地产集团有限公司以19.85亿元拿下丰台区位于南四环附近的黄土岗居住用地,折合楼面价8016元/平方米。据悉,高达8016元/平方米的楼面价已经与该地块限价房的销售限价相当,而黄土岗区域商品房目前均价在1.5万元/平方米左右。

新年场土地拍卖没有预想的热闹,只有中铁、融侨、东亚、金地以及住总和水木天成联合体等五家买家参与现场竞拍。

镜头四 20日刚刚在广州中山创造地王的央企中海地产,又在21日北京的寒风中以59.7亿元的价格打败万科、保利等十多家开发商,斩获丰台区六圈A居住项目用地,成为北京新地王,楼面地价高达1.7万元/平方米。

在广州中山,中海地产掷金3.86亿拿下广州中山一商住用地,而该地块此前的三年中曾四次流拍。

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