[摘要] 在调控政策的影响下，无论是房地产的销售量，还是房地产股的表现，均出现了持续下滑的情况。房地产板块或将成为反弹先锋 。
房地产板块或将成为反弹先锋
从近段时间的行情来看，房地产板块提前大盘进入调整阶段；与此同时，房地产板块也是最近率先反弹的。
为何率先反弹
从7月份以来，房地产板块提前大盘进入了调整阶段，我们认为与房地产的政策有一定关系。随着3月份房地产销售的大幅反弹，开发商开始积极增加土地储备，地王纪录不断被刷新；这种不太理性的行为引起了管理层的关注。针对这一现象，银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准；另外，也有关于物业税可操作方案明年前可能推出的传闻等等。
在调控政策的影响下，无论是房地产的销售量，还是房地产股的表现，均出现了持续下滑的情况。对于市场有观点认为房地产市场重新进入大调整期，我们认为未必需要看得这么空，主要理由在于以下几方面。
首先，本次政策调控与2007年不同。2007年9月政策转向时，我们关注的14个城市成交批售比已经低于1，市场供过于求；而今年7月政策微调时，14个城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度，主要开发商几乎都出现供应量不足，预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。
其次，当前的政策调控是健康、及时的，有利于中长期房地产市场发展。2009年以来一线城市的新房和二手房成交价格出现了明显上涨，二季度部分地区“地王”再现，主要是受到宏观政策和市场预期的影响，但从范围来看，多数城市的土地市场仍是从调整期的低谷缓慢回升，尽管政策微调带来短期成交量下降，但这种调整是健康和及时的。
保利地产反弹较大
保利地产上半年积极稳健地扩大经营规模，在北京、天津、重庆和广东阳江新拓展4个房地产项目，占地面积103.1万平方米。二级市场上，该股近期受政策预期影响下跌较多，短期反弹动力较强，投资者可适当关注。
政策微调可能改变房价上涨速度，但不改变房价向上的方向。因持续旺销开发商资金实力雄厚使得房价下降风险小，行业未来6-12个月的供应偏紧、居民定期储蓄搬家、超额货币与通胀预期、土地垄断等资源属性都将是房价上涨的动力。国泰君安预计，行业销量未来每年保持20%左右的快速增长。短期看，9月下旬开始销量环比有望开始明显上升，且其趋势有望持续到11月。
对于“金九银十”一说值得期待。目前主要城市房地产市场需求依然旺盛，从9月份开始，尤其是4季度，主流上市公司的推盘量也将增加，“金九银十”成交量将实质回升并好于7、8月份水平。同时，在近半年内供应量难以急剧放大的背景下，二套房信贷收紧对市场的影响有限。
但是对于房地产新开工情况，大多数房地产企业对中期的判断仍然比较谨慎，短期增加新开工面积主要是出于补库存的需要，下半年新开工面积增长幅度有限。与此相符合的是，从建筑企业调研结果来看，建筑企业普遍未感觉到近期有订单加速的迹象，并且对下半年新订单的预期也不是十分乐观，平均预计下半年订单较上半年环比增长30%左右，和往年类似。
选股角度
对于房地产板块的机会，投资者应如何把握呢？我们认为，可以从大股东实力、上市公司的土地储备、上市公司的开发规模与历史等角度把握机会。大股东实力方面，如果大股东为地方政府，或者具有政府资源，那么上市公司获得优质土地储备的机率将大大增加。上市公司的土地储备方面，丰富合理的土地储备是房地产公司保持持续性开发、持续盈利的重要条件。
上市公司的开发规模与历史方面，主要是国内房地产行业的集中度并不高，相当部分表现为项目公司的形式，持续性经营的能力较差。因此，选择具有一定开发规模的公司，则安全边际高一些。另外，房地产行业的波动性较大，只有较好把握行业周期的公司，才能更好地做到何时应扩张业务、何时应收缩业务，最终实现公司持续盈利的目标。具体而言，有持续盈利经营历史的房产公司，说明已具备较强的战略安排能力。
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