[摘要] 土地投资市场火爆能否带动消费市场火爆?
6月25日是令政府、开发商难忘的日子。重庆土地储备中心再次迎来火爆拿地现象,一日成交13宗土地,其中8宗商住用地,且有4宗通过现场拍卖高价成交。此前业内最关注的江北鸿恩寺公园旁的地块,经过“万科、保利、龙湖”三家近90轮的竞价,最终被保利以38.1亿拿下,成为重庆新一代“地王”。【延伸阅读:《晟城看市》09年6月刊】
如果说6月25日是序幕的开始,那么6月26日至6月29日的土地拍卖将本月土地交易推向了高潮,特别是6月29日共推出七宗地块,由于地块好且为净地,几乎每块地的争夺都呈白热化的竞争态势。沙区一地块,从不到3.8亿元的起价,被抬到了6.52亿元,溢价率高达71%。
这与去年10月开始的土地市场冷清大相径庭,是什么原因致使这种现象一改常态?
一是土地供应(尤其是优质地块供应)增多了。
2008年,市场形势原本就低迷,而全球金融危机的突然爆发让这种形势雪上加霜,后市走势更是扑朔迷离,再加上多数开发商资金陷入严重困境,一时间毫无拿地热情,去年最后一季度上规模住宅土地成交更是寥寥无几。在这种情况下,政府也相应减少了土地推量。09年伊始,国家要求扩大内需,准备9000亿财政赤字,地方政府财政支出巨大,增加财政收入迫在眉睫,而土地收入向来是政府财政收入的大头,因此在楼市好转的情况下,政府顺势推出多块较为优质的土地,一则可以储备财政资金,二则亦可以提高后市供应量使楼市健康发展。
二是开发商“日子”好过了。
从08年底开始,在政府、媒体、开发商等多方营造,开发商主动配合下(放开对价格的坚守),消费者终于放弃观望,频繁出手,市场成交月月攀升,开发商们也因此快速回笼资金,一方面解决了资金短缺问题,另一方面亦为自己积累了“拿地”资本。尤其是以万科为代表的“大鳄”们,在08年率先发动“价格战”,由此所积累的资本更是丰厚。
三是开发商手上“存货”少了。
出于谨慎和资金不足的考虑,去年多数开发商并没有开拓新项目,而在眼下这波热潮的消化下,多数项目存量已所剩无几,因此,争夺新的地块成为必然。
这是否意味着地产大鳄对后市预期乐观?
面对目前的市场行情,多数地产大鳄面临一个战略布局问题,即“近期在经济发达地区实现业绩,远期在中西部地区进行战略布局”。而作为西南最有发展潜力之一的重庆无疑成为他们实现未来战略布局的关键,也是目前争夺的焦点。而眼下,与前几年相比,一则政府所推出的土地价格相对不高;二则多数企业资金状况并未完全好转,少了因为互相之间的厮杀而盲目的抬高地价,因此,目前拿地相对较为合适;三则此次推出的地源基本为优质地块,未来可塑性较强。这是他们拿地最主要的原因之一。当然,连续多月的成交高涨,也给予了他们充分的市场信心,但是,包括万科在内的多数大鳄目前尚“不敢给市场轻易下结论”,仍是保持谨慎乐观的态度,小心前行!
上半年销售面积的高涨,其中有一块重要的支撑市场——拆迁市场,这个市场并不具备持续的发展潜力,在它被存货消化后,后市还能有如此巨大的成交量?而实体经济从实际运营状况看并不乐观!在实体经济没有好转的背景下,房地产市场的回暖似乎还不够坚实!
当价格上涨到一定高度的时候,这个市场的交易能力还会如此高吗?至少大部分人的收入增长预期不明显!
小心驶得万年船!虽然市场成交数据给予了我们充分的市场信心,但是在一切尚未尘埃落定的时候,坚守住品质,做好本分,谨慎前行,是我们当前最应该考虑的!
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