[摘要] 住房按揭贷款品种介绍“民生家园1+3”个人住房按揭贷款是中国民生银行依托强大的个人信贷业务与管理系统，在国内率先推出住房按揭金融产品套餐，它包括“1”一个核心产品——住房按揭贷款（一手楼或二手楼），“
住房按揭贷款品种介绍
“民生家园1+3”个人住房按揭贷款是中国民生银行依托强大的个人信贷业务与管理系统，在国内率先推出住房按揭金融产品套餐，它包括“1”一个核心产品——住房按揭贷款（一手楼或二手楼），“+1”一个增值服务——“帐户信息及时通”，“+2”两个住房按揭配套产品——住房装修贷款、车位按揭贷款，“+3”三个住房按揭衍生产品——二次抵押授信、加（减）按业务和转按业务。您可以根据需要随心随意组合，“民生家园1+3”能够满足您的置业需求。
“1”住房按揭贷款
（一） 一手楼按揭贷款
■ 产品介绍
一手楼按揭贷款是指借款人（即购房人，下同）在向房地产开发商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款支付，并用所购买的房产权益作为抵押，由开发商提供连带责任担保，按月偿还贷款本息（月供）的一种贷款方式。
■ 贷款对象
年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人，申请人年龄加贷款年限不超过70年；
■ 贷款额度、期限、利率
8成30年，贷款利率按中国人民银行有关规定执行。
■ 业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《借款合同》及《抵押合同》——办理房屋抵押登记手续——办理贷款发放手续——依照合同约定按期偿还贷款本息——还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 申请所需材料
1、购房人及权利共有人的身份证明、户口本的原件及复印件；
2、收入证明原件（或纳税税单）；
3、已付首期款的发票或收据原件；
4、与开发商签订的并且已在房地产管理部门进行销售登记备案（现房除外）的《房地产买卖（预售）合同》原件；
5、个人住房贷款申请表；
6、我行认为需要提供的其他资料。
（二） 二手楼按揭贷款
■ 产品介绍
二手楼按揭贷款是指借款人（即购房人，下同）在向售房人购买具有合法完全产权（已取得房地产权证），能上市流通的房产时，自己先交房款的一部分（即首付款），其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，分期还本付息的一种贷款方式。
■ 贷款对象
年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人，申请人年龄加贷款年限不超过70年；
■ 贷款额度、期限、利率
（1）对所购住房楼龄在5年以内的，贷款额度为所购房产价值的80％；
（2）对所购住房楼龄在5年以上的，贷款额度为所购房产价值的70％；
最长不超过30年，楼龄与贷款期限之和最长不超过35年，贷款利率按中国人民银行有关规定执行。
■ 业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——凭我行出具的按揭申请审查承诺书，与售房人办理房产过户 手续——签定《借款合同》及《抵押合同》——办理房屋抵押登记手续——办理贷款发放手续——依照合同约定按期偿还贷款本息——还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 申请所需提供的材料
1、购房人及权利共有人的身份证明、户口本的原件及复印件；
2、收入证明原件或其他资产旁证；
3、已付首期款的发票或收据原件；
4、房屋买卖合同或协议；
5、个人住房贷款申请表；
6、所购房屋房地产权证；
7、房屋评估报告；
8、我行认为需要提供的其他资料。
“+1”住房按揭贷款增值服务
帐户信息即时通
■ 产品介绍
帐户信息即时通服务是我行为客户提供的账户通知服务。只要您账户资金发生变化，即刻通过手机短信通知您。在住房按揭贷款期内，我行向客户赠送帐户信息即时通服务，您的还款信息及帐户资金变化的所有信息都会在时间告之您。
■ 产品功能包括
（1） 存款、取款时
不论在柜台或自助设备，存取款一经完成，立刻向在民生银行注册手机发送存取款发生时间、帐号、金额、交易方式及帐户余额信息。
（2） 商户消费时
在刷卡交易成功划帐的同时，发送POS消费有关信息，适时对帐，避免重复扣款现象发生。
（3） 转帐时
包括银证转帐、代发工资、代缴费等，在款项转出或到帐的瞬间，向注册手机发送有关信息，免除客户费心查询的麻烦和种种担忧。
“+2”住房按揭贷款配套服务
（一） 住房装修贷款
■ 产品介绍
个人住房装修贷款(以下称“住房装修贷款”)，是指我行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款，包括用于支付房屋装潢和维修工程的施工款、相关的材料款、厨卫设备款等。
■ 贷款对象
年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人，申请人年龄加贷款年限不超过70年。
■ 贷款额度、期限、利率
住房装修贷款限额20万元，期限最长5年，贷款利率按中国人民银行有关规定执行。
■ 业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《借款合同》及《抵押合同》——办理房屋抵押登记手续——办理贷款发放手续——依照合同约定按期偿还贷款本息——还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 申请所需材料
1、个人住房装修贷款申请表；
2、购房人及权利共有人的身份证明、户口本的原件及复印件；
3、收入证明原件或其他资产旁证；
4、已付首期款的发票或收据原件；
5、拟装修住房产权证明；
6、借款人与开发商签订的《住房装修合同》和《报价单》；
7、我行认为需要提供的其他资料。
（二）车位按揭贷款
■ 产品介绍
个人车位按揭贷款(以下称“车位贷款”)，是指借款人（车位购买人）在向房地产开发商购买车位时，自己先支付一定的款项（下称“首付款”），其余部分向银行贷款支付，按期偿还贷款本息的一种贷款方式。
■ 贷款对象
民生家园住房按揭贷款客户。
■ 贷款额度、期限、利率
车位按揭贷款8成20年，贷款利率按中国人民银行有关规定执行。
■ 业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《借款合同》及《抵押合同》——办理房屋抵押登记手续——办理贷款发放手续——依照合同约定按期偿还贷款本息——还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 申请所需材料
1、个人贷款申请表；
2、购房人及权利共有人的身份证明、户口本的原件及复印件；
3、收入证明原件或其他资产旁证；
4、已付首期款的发票或收据原件；
5、与开发商签定的《车位买卖合同》；
6、借款人与开发商签订的《住房装修合同》和《报价单》；
7、我行认为需要提供的其他资料。
“+3”住房按揭贷款衍生产品
（一） 二次抵押授信
■ 产品介绍
个人住房二次抵押授信(以下称“二次抵押授信”)是指已获得我行一手楼或二手楼按揭贷款的借款人，在偿还一定的按揭贷款后，以我行核定的该房产价值减去住房按揭贷款余额后的差额作为抵押，向我行申请的用于个人消费的授信额度。贷款归还，授信额度自动恢复。本产品仅限于住宅。
■ 产品特点
（1）一次申请，循环使用。只需办理一次抵押手续，即可在授信有效期和额度内随时使用贷款，每笔贷款归还时，相应授信额度自动恢复。
（2）多彩用途，随心组合。授信项下贷款可进行装修、买车、购物等消费用途，也可以用于投资经营，自由选择，但不能违反人民银行的相关规定。
（3）手续简便，省时省心。使用授信额度项下贷款，不用再办理抵押等，手续自然简便，用款自然轻松。
■ 贷款对象
民生家园住房按揭贷款客户。
■ 贷款额度、期限、利率
（1）授信有效期最长不超过三年，且授信到期日不得超过个人住房按揭贷款的到期日。
（2）授信额度设为授信额度：
授信额度=我行认定的抵押房产的价值×抵押率-住房按揭贷款余额+预计可正常偿还的本金预计可正常偿还的本金＝住房按揭贷款期内平均每年应偿还的贷款本金×授信有效期限；
（3）房屋的价值是以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者；
（4）抵押率不得超过70%；
（5）授信额度不得超过50万元；
（6）授信额度的利率依具体使用的每笔贷款的期限和实际用途确定。
■ 申请二次抵押授信业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《二次抵押借款授信合同》及《抵押合同》——办理针对此笔授信的额抵押登记手续——额度到期还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 申请所需材料
1、个人二次抵押授信额度申请表；
2、申请人及共有人的身份证明、户口本的原件及复印件；
3、收入证明原件或其他资产旁证；
4、房产评估报告；
5、我行认为需要提供的其他资料。
■ 使用授信额度项下贷款业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《借款合同》—办理贷款发放手续——依照合同约定按期偿还贷款本息——每笔贷款还清时，自动恢复授信额度。
■ 申请所需材料
1、个人借款申请表；
2、借款用途证明；
3、借据；
4、我行认为需要提供的其他资料。
（二）加（减）按业务
■ 产品介绍
个人住房贷款加按业务，是指已在我行办理了个人住房贷款的借款人要求延长原借款期限的贷款。
■ 产品特点
自由变更还款期限，弹性还款——住房贷款一般期限长，在这期间，收入增加了，想缩短还款时间，可以选择减按业务；支出增加了，想减少住房还款压力，可选择加按业务，延长还款期限，减轻月供。
■ 贷款对象
民生家园住房按揭贷款客户。
■ 业务流程
客户提出申请——银行调查、审批——办理房屋抵押登记、保险的变更手续——依照变更后的约定按期偿还贷款本息——还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 申请所需材料
1、加（减）按申请表
2、收入证明原件或其他资产旁证（加按需提供）；
3、我行认为需要提供的其他资料。
（三）转按业务
■ 产品介绍
个人住房转按揭贷款指已在我行或其他商业银行办理了个人住房按揭贷款的借款人（即售房人，下称原借款人），将抵押给银行的个人住房转让给第三人时，由我行向购房人（即现借款人）发放的用于购买该房产的按揭贷款。
■ 产品特点
灵活转让，盘活不动产——住房贷款没还清，房产一样可以转让，轻松边现，实现资产的利用空间。
■ 贷款对象
民生家园住房按揭贷款客户。
■ 业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《借款合同》——办理房屋抵押登记、保险等变更手续——填写借据、办理贷款发放手续——归还原有贷款——现借款人依照合同约定按期偿还贷款本息——还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 售房人（原借款人）需提交下述资料
1、转按申请书；
2、房产共有人或其他权利人出具的同意转让的声明；
3、如为预售房转让，需提供开发商同意转让的书面证明；
4、我行或他行的原《借款抵押合同》原件，不少于6个月的月供还款对账单（不足6个月的，从贷款之日算起）；
5、我行要求提供的其他资料。
■ 购房人（现借款人）需提交下述资料
1、购房人及共有人的有效身份证件；
2、收入证明材料；
3、交易双方签订的个人房产转让合同、协议、意向书等书面文件；
4、购房人提供已交纳首期款的有关证明，或在我行存入了规定比例的首期购房款；
5、我行要求提供的其他资料。
二次抵押授信和移动按揭组合还款法
■ 产品介绍
个人住房二次抵押授信(以下称“二次抵押授信”)是指已获得我行一手楼或二手楼按揭贷款的借款人，在偿还一定的按揭贷款后，以我行核定的该房产价值减去住房按揭贷款余额后的差额作为抵押，向我行申请的用于个人消费的授信额度。贷款归还，授信额度自动恢复。本产品仅限于住宅。
■ 产品特点
（1）一次申请，循环使用。只需办理一次抵押手续，即可在授信有效期和额度内随时使用贷款，每笔贷款归还时，相应授信额度自动恢复；
（2）多彩用途，随心组合。授信项下贷款可进行装修、买车、购物等消费用途，也可以用于投资经营，自由选择，但不能违反人民银行的相关规定；
（3）手续简便，省时省心。使用授信额度项下贷款，不用再办理抵押等，手续自然简便，用款自然轻松。
■ 贷款对象
民生家园住房按揭贷款客户。
■ 贷款额度、期限、利率
（1）授信有效期最长不超过三年，且授信到期日不得超过个人住房按揭贷款的到期日。
（2）授信额度设为授信额度：
授信额度=我行认定的抵押房产的价值×抵押率-住房按揭贷款余额+预计可正常偿还的本金
预计可正常偿还的本金＝住房按揭贷款期内平均每年应偿还的贷款本金×授信有效期限。
（3）房屋的价值是以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者；
（4）抵押率不得超过70%；
（5）授信额度不得超过50万元。
（6）授信额度的利率依具体使用的每笔贷款的期限和实际用途确定。
■ 申请二次抵押授信业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《二次抵押借款授信合同》及《抵押合同》——办理针对此笔授信的额抵押登记手续——额度到期还清贷款、解除合同、注销抵押登记。
■ 申请所需材料
1、个人二次抵押授信额度申请表；
2、申请人及共有人的身份证明、户口本的原件及复印件；
3、收入证明原件或其他资产旁证；
4、房产评估报告；
5、我行认为需要提供的其他资料。
■ 使用授信额度项下贷款业务流程
递交资料、提出申请——银行调查、审批——签定《借款合同》—办理贷款发放手续——依照合同约定按期偿还贷款本息——每笔贷款还清时，自动恢复授信额度。
■ 申请所需材料
1、个人借款申请表；
2、借款用途证明；
3、借据；
4、我行认为需要提供的其他资料。
主推特色还款方式：移动按揭组合还款法
■ 产品介绍
组合还款法是依托我行个贷业务与管理系统，在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上，根据借款人的收入成长曲线，而为借款人“量身定做”的还款计划，一步到位实现您的新“家”梦想。
■ 应用要点
（1）优点
对借款人：可根据客户的收支状况，为借款人“量身定做”还款方案，合理分配客户的还款压力：
---可根据借款人未来的收入变化，灵活安排其每期供款额；
- --可依据借款人支出的变化，合理调整借款人的每期供款额。
对银行：在满足借款人要求的同时，可通过不同的组合方式，能有效地控制银行风险。
（2）主要形式
根据每阶段还款金额的不同，组合还款法可分为递增型、递减型和任意型三种。
1、递增（减）型是指在整个贷款期内,贷款的归还呈逐渐增加（减少）的趋势；
2、任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。
（3）主要适用对象
选择组合还款法要以中青年借款人为主，除符合我行按揭贷款要求之外，一般要求其收入的稳定性及成长性较好，特别是选择“递增型”或“任意型”中前期还款较少的借款人，要求其从事的职业或行业以律师、会计师、评估师、金融保险、医生、教师等为主；同时要求其所购房屋主要为住宅。
（4）特别规定
1、贷款期限必须在5年以上；
2、原则上贷款分为5段，每段的期限不得少于2年；
3、选择“递增型”或“任意型”中前期还款少的方式，要求阶段还款年限不长于5年，其每阶段内需归还本金与收入曲线对应关系如下：
收入曲线 应归还本金占总贷款比例
成长期 不低于5%
高峰期 不低于40%
成熟期 不低于40%
下降期 不低于10%
同时，要求每阶段归还的本金比例原则上不低于用等额本金归还法的60%。
4、若借款人所购房屋为高档住宅的，原则上不推荐前期供款少的组合方式；贷款所购房屋为商铺、办公楼或购房明显用于投资的，不采取“递增型”组合还款法或前期供款少的组合方式。
（5）案例分析
案例1：
基本情况：王先生，现年25岁，未婚，大学学历，工作三年，现任职于某保险公司，从事保险理赔工作。
收支状况：月收入约5000元，每月房租1000元，生活支出约800元，结余约3200元。
财产状况：由于王先生工作时间不长，积蓄不多，现只有8万元银行存款。
购房意向：王先生信贷消费的意识较强，观念较超前，看中了一套向往已久的住房，价值75万元，拟一次到位购买作为结婚之用。
贷款及还款安排：王先生的父母拟借予其10万元作为首付款，加上王先生现有的8万元，共18万元。由于其所购的房产项目的按揭条件为8成20年，故王先生拟申请8成20年(60万元、240月)的按揭贷款。
分析:
如王先生采用传统的两种还款方式：等额本息或等额本金法（下同），按现行个人住房贷款利率(年利率5.508%，月利率4.59‰，下同)，其每月还款额、利息总额、偿债比率如下：
1、按月等额本息还款法：
每月还款额=600000×4.59‰×(1+4.59‰) 20×12÷[(1+4.59‰)20×12-1] =4130.04元
利息总额=4130.04×20×12-600000=391209.6元
月偿债比率=4130.04÷5000=82.6%
2、按月等额本金还款法
每月还款本金=600000÷(20×12)=2500元
首月还款额=600000÷(20×12)+ 600000×4.59‰=5254元
每月递减额=600000÷(20×12) ×4.59‰=11.48元
最后一月还款额=2500+ 2500×4.59‰=2511.48元
利息总额=[2×11.48+(240-1)×11.48]×240÷2=332001.6元
月偿债比率=5254÷5000=105.08%
若采取按月等额本息法，其月偿债比率为82.6%，在较长的一段时期内，王先生的供款压力较大，生活质量大大降低。并且，按现行银行的审批条件，王先生要么减少贷款额，要么放弃购买这套住宅，这有可能承担赔付违约金的责任。这对王先生来说都是难以选择的。
若采取按月等额本金法，即使在五年后的最后一月，还款额也高达4400元[5254+ (5×12-1)×(-11.48)=4576.68元]，此时的月偿债比率为91.53%，也面临同样的难题。
由于王先生较年轻，并受过高等教育，收入较稳定，职业前景看好，预计其未来收入将逐步提高，如果采用组合还款法，贷款期间按其收支状况划分为四个阶段，每个阶段的还款期都是5年，按表一的计算结果，可提供一个令王先生和银行都较满意的解决方案：
(表一)
阶段 | 拟还本金 | 还款年限 | 每月还款额(元) | 利息合计 | 期末抵率(%) | 等额本息还款法的抵押率(%) |
25-30岁 | 30000 | 5 | 3189.45 | 161366.74 | 76% | 67% |
31-35岁 | 180000 | 5 | 5228.97 | 133738.43 | 52% | 50% |
36-40岁 | 270000 | 5 | 5709.11 | 72546.65 | 16% | 28% |
40-45岁 | 120000 | 5 | 2292.58 | 17554.96 | 0% | 0% |
合计 | 600000 | 20 | | 385206.78 | | |
对王先生来说，在前五年，其每月还款额近3200元，月偿债比率为63.79%，供款压力大大降低，虽然随后十年的每月还款额均在5000元以上，但王先生的收入也随工作经历的增加而提高，另外，在十年期间，王先生也组建了家庭，家庭收入将足以偿还每月供款，且利息总额与一般的按月等额本息法相比还少支出1000多元，可谓“鱼与熊掌兼得”。
案例2：
基本情况：李先生，现年31岁，大学学历，已婚无子女，现任某政府机关副处长，其配偶在同一单位工作。
收支状况：李先生家庭月收入约8000元，每月支出约2000元，结余约6000元。
财产状况：李先生现住房为单位所分的旧式公房（小二居），具有部分产权；银行存款约25万元。
购房意向：因打算在最近二三年内生小孩，现住房显得拥挤，故李先生拟购买一套价值75万元的三居室，
贷款及还款安排：由于其所购的房产项目的按揭条件为8成20年，拟申请8成20年(60万元、240月)的按揭贷款。但考虑到以后抚养小孩的费用大增，而收入近几年内不会大幅增长，李先生设想在小孩上学之前，每月多还一点，以减少利息支出。但因其家庭积蓄不多，支付首付款及入住前的装修款后，所剩不多，并计划在小孩出生之前，攒下一笔款，故不想在还款期间采取提前部分还款的方式。
分析：按传统的两种还款方式，在现行贷款利率下，其每月还款额、利息总额、偿债比率如下：
1、按月等额本息还款法：
每月还款额=600000×4.59‰×(1+4.59‰) 20×12÷[(1+4.59‰)20×12-1] =4130.04元
利息总额=4130.04×20×12-600000=391209.6元
月偿债比率=4231.04÷8000=51.63%
2、按月等额本金还款法
每月还款本金=600000÷(20×12)=2500元
首月还款额=600000÷(20×12)+ 600000×4.59‰=5254元
每月递减额=600000÷(20×12) ×4.59‰=11.48元
最后一月还款额=2500+ 2500×4.59‰=2511.48元
利息总额=[2×11.48+(240-1)×11.48]×240÷2=332001.6元
月偿债比率=5254÷8000=65.68%
通过以上两种还款方式的比较，可以看出：
若采取按月等额本息法，李先生在其小孩上学后，月供款压力较大；若采取按月等额本金法，前十年内月还款额与等额法差不多，供款压力还是较大，均不能满足李先生的要求。
如果李先生采用组合还款法，贷款偿还的具体安排如下表：
阶段 | 拟还本金 | 还款年限 | 每月还款额(元) | 利息合计 | 期末抵押率(%) | 等额本息还款法的抵押率(%) |
1 | 120000 | 3 | 5827.14 | 89777.08 | 64% | 72% |
2 | 150000 | 5 | 4380.43 | 112825.69 | 44% | 57% |
3 | 330000 | 12 | 3136.91 | 121715.57 | 0% | 0% |
合计 | 600000 | 20 | | 324318.34 | | |
对李先生：如果采用以上的组合还款法，对李先生来说，在前3年，虽然其每月还款额达月收入的73%，但因无重大支出，也是可以承受的。在小孩子上学之前的五年内，月供款每月减少1400多元，满足了支出增加的需要。在其后的12年间，月供款每月比前一阶段也减少1200多元，也满足了此时支出增加的需要。而且，利息总额比等额本金还款法还少了近8000元，真可谓“两全其美”，李先生的要求得到了程度的满足。
案例3：
基本情况：赵女士，现年40岁，已婚，大学学历，现为某跨国公司驻中国地区的部门主管，其配偶为某国家机关职员，养有一子(15岁)，现在某高中(高一)念书。
收支状况：赵女士月收入约16000元，其配偶月收入约4000元，家庭月收入约2万元；月家庭支出约1万元，其中基本生活费3000元，车辆使用费约1500元(平均)，住房月供款4500元，儿子教育费1000元；家庭月结余约1万元。
财产状况：赵女士现有一套住宅，是以按揭贷款所买，期限20年，现每月供款约4500元；桑塔纳2000一部(已付清全款)；现有银行存款约50万元。
购房意向：由于赵女士的父母的年事已高，赵女士准备在住所附近购买一套价值60万元的住宅作为其父母居住。
贷款及还款安排：赵女士较为精打细算，为减少利息支出，拟申请7成15年的贷款(42万元，180月)。交完首付款后，赵女士尚余银行存款32万元，存款的绝大部分计划留待儿子高中毕业后，送到国外念书的费用；赵女士打算在儿子出国留学前多还一点，但因其存款另有用途，故不想多次提前还款；并且计划在儿子留学期间月供少还一点，以减轻压力。
按现行个人住房贷款利率(年利率5.508%，月利率4.59‰)，其每月还款额、利息总额、偿债比率如下：
分析:
按传统的两种还款方式，在现行贷款利率下，每月还款额、利息总额、偿债比率如下：
1、按月等额本息还款法：
每月还款额=420000×4.59‰×(1+4.59‰) 15×12÷[(1+4.59‰)15×12-1]=3433.53元
利息总额=3433.53×15×12-420000=198035.4元
月偿债比率=(3433.53+4500)÷18000=44%
2、按月等额本金还款法
每月还款本金=420000÷(15×12)=2333.33元
首月还款额=420000÷(15×12)+ 420000×4.59‰=4261.13元
每月递减额=420000÷(15×12)×4.59‰=10.71元
最后一月还款额=2333.33+2333.33×4.59‰=2344.04元
利息总额=[2×10.71+(180-1)×10.71] ×180÷2=174465.9元
月偿债比率=(4261.13+4500)÷18000=48.67%
通过以上二种还款方式的比较，赵女士看出：
若采取按月等额本息法，虽然现月供较少，但在儿子留学期间(大约三年后)，压力较大，且利息也较多。(每月合计7933.53元)。
若采取按月等额本金法，虽然利息少了点，但在儿子留学期间，月供的压力也较大，五年后还款额也高达8019元[4500+4261.13+ (5×12-1)×(-10.71)=8129.24元]，也面临同样的难题。
但如果赵女士采用前期多还，后期少还的组合还款法，贷款期间按其支出情况划分为三个阶段，按表三的计算结果，可提供一个对赵女士和银行都较为理想的解决方案：(表三)
阶段 | 拟还本金 | 还款年限 | 每月还款额(元) | 利息合计 | 期末抵押率(%) | 等额本息还款法的抵押率(%) |
一 | 150000 | 3 | 5769.23 | 57692.16 | 45% | 60% |
二 | 50000 | 5 | 1965.04 | 67902.56 | 37% | 39% |
三 | 220000 | 7 | 3162.24 | 45628.57 | 0% | 0% |
合计 | 420000 | 15 | | 171223.29 | | |
对赵女士来说，在前3年，其每月供款额比正常的等额本息不过多出2300多元，3年共多付9万元的本金，按其家庭现收支及资产情况，供款压力不是很大。在儿子出国留学的五年期间，每月合计供款仅占家庭收入的36%，在收入变化不大，支出增加的同时，生活质量并未出现下降，随后的7年，由于儿子学业已成，支出大大减少，家庭收入将足以偿还每月供款。而且，利息总额与一般的按月等额本金法相比还少支出约3200元，真是“何乐而不为”。
案例四：
基本情况：钱先生，现年35岁，已婚，大学学历，工作近二十年，现为某私营企业的股东、董事长。该公司成立近五年，注册资金300万元，本人持股20%，公司主要经营计算机代理销售及服务，资产约500万元，年均营业额约1000万元，年税后利润约50万元。其配偶在某中学任职员，育有一女(12岁)，在一私立学校念书。
财产状况：钱先生名下有住宅二套，其中一套为按揭贷款所购，现贷款额约60万元，期限20年，月供款约4500元，另外一套为配偶单位的福利房(一居室，使用权房)，现对外出租，月税后租金约1200元； 2001年款的PASSAT轿车一部，并已一次付清车款；有银行存款约10万元（主要用作防病救急之用），并在股市有近25万元的股票(帐面值)，但处于亏损状态(约10万元)。
收支状况：钱先生个人的税后年收入约24万元(含工资收入、分红)，配偶年收入约4.5万元，另有房租收入约1.4万元，家庭年收入约30万元 (2.5万元/月)。
钱先生月家庭支出约1.2万元，其中基本生活费3000元，车辆使用费约1500元(平均)，住房月供款4500元，女儿教育费3000元。家庭结余约1.3万元/月。
购房意向：由于看好市中心地段高档住宅的市场前景，钱先生现同时购买“国际公寓”的二套价值300万元的高档公寓作为投资，计划短期内先出租(市场上该类物业的税后租金为12000元/月)，待转售。由于“国际公寓”是本市商务中心区的住宅项目(精装修)，开发商是当地知名企业，虽然其价值不菲(均价1.5万元/平方米)，并且距最后竣工入住尚有2年多时间，但一经推出，即订购一空，钱先生是经多方努力，并交付了5万元的定金（不退还），方购得两套。
贷款及还款安排：“国际公寓”项目现有五家银行在竞争，提供的按揭条件都是8成20年，故钱先生拟申请8成(240万元)20年(240月)的按揭贷款。我行作为其中的一家银行，也是一位后来者，前期没有开发贷款，与其它银行相比，没有明显的竞争优势。
分析:
一般情况下，钱先生可选择以下二种还款法，按现行的贷款利率(年利率5.508%，月利率4.59‰)，其每月还款额、利息总额、偿债比率如下：
1、按月等额本息还款法：
每月还款额=2400000×4.59‰×(1+4.59‰) 20×12÷[(1+4.59‰)20×12-1] =16520.14元
利息总额=16520.14×20×12-2400000=1564833.6元
月偿债比率=(16520.14+4500)÷25000=84%
2、按月等额本金还款法
每月还款本金=2400000÷(20×12)=10000元
首月还款额=2400000÷(20×12)+ 2400000×4.59‰=21016元
每月递减额=2400000÷(20×12) ×4.59‰=45.9元
最后一月还款额=10000+10000×4.59‰=10045.9元
利息总额=[2×45.9+(240-1)×45.9] ×240÷2=1327428元
月偿债比率=(21016+4500)÷25000=102%
若采取按月等额本息法，其月偿债比率为84%，扣除月供款(21020.14元)，剩余收入已不够支付日常支出；若采取按月等额本金法，即使在五年后的最后一月的还款额也高达228082元[21016+ (5×12-1)×(-45.9)+4500=22808元]，此时的月偿债比率为91%，也面临同样的难题。
从上述情况看，钱先生现不具备足够的还款能力，按现行银行的审批条件，钱先生要么放弃购买这二套住宅，但马上会损失5万元，并可能承担赔付违约金的责任；要么减少贷款额，增加首付，这就需抛售部分股票，将面临“割肉”局面，或者提取“防病救急”的银行存款。两者对王先生来说都是难以选择的。
从银行风险控制角度，高级公寓按揭贷款向来比较谨慎，而钱先生现月供能力不足，所购房产订婚用于投资，风险较大，在一般情况下，应该放弃。但若如此，我行作为该楼盘的后来者，没有多少“话语权”，与开发商的合作又刚刚开始，将面临无业务可做的局面。这同样是一个两难抉择。
如果钱先生采用组合还款法，按表四的计算结果，可提供一个令钱先生和贷款银行都较满意的解决方案：
表四：
分段 | 拟还本金 | 还款年限 | 每月还款额(元) | 利息合计 | 期末抵押率(%) | 等额本息还款法的抵押率(%) |
一 | 8万元 | 2 | 14176.74 | 260241.76 | 77% | 75% |
二 | 90万元 | 3 | 33697.36 | 313104.93 | 47% | 67% |
三 | 142万元 | 15 | 11608.61 | 669550.55 | 0% | 0% |
合计 | 240万元 | 20 | | 1242897.24 | | |
分段 | 拟还本金 | 还款年限 | 每月还款额(元) | 利息合计 | 期末抵押率(%) | 等额本息还款法的抵押率(%) |
一 | 12万元 | 2 | 7772.96 | 66551.14 | 48% | 52% |
二 | 27万元 | 3 | 9299.61 | 64786.02 | 21% | 34% |
三 | 21万元 | 5 | 4071.62 | 34296.98 | 0% | 0% |
合计 | 60万元 | 10 | | 165634.14 | | |
对刘先生而言，在前二年，其每月还款额7772.96元，只比一般按月等额本息法多1075.52元，与按月等额本金法差不多，月偿债比率也只有55%，供款压力变化不大；随后三年的每月还款额为9299.61元，但此时所购的商铺已进入经营，省下了以前每月支付的近1万元的租金，这足够偿还每月的供款。在余下的五年里，即便餐馆经营状况只及以前的一半，刘先生的家庭收入将足以偿还每月供款。另外，利息总额与一般的按月等额本金法相比，还少支出10%以上（1.95万元），该还款计划较易获得刘先生的认可。
民生银行按揭业务优势特色
一、贷款年限
不论男女，申请人年龄加贷款年限最长可以延长到70岁。
二、贷款费用减免
●凡在民生银行按揭贷款的客户，均可享受在保险、税费等方面的减免优惠。
三、还款方式灵活多样
在还款方式的选择上，除了传统的“等额本息”和“等额本金”外，我行率先推出了“移动按揭组合（弹性）还款法”，即根据借款人不同阶段的收入成长曲线，量身订做还款计划。在借款人收入较低阶段，每期还款金额可以减少，当步入高收入阶段时，每期还款金额相应增加。住房圆梦，一步到位。
四、还款自由
随时随地、随心随意部分或全部提前还款，不受还款金额、次数的限制，不收任何违约金和手续费。
五、按揭配套服务完善
“民生家园1+3”个人住房金融套餐，功能强大，满足您置业的需求。加按、减按和转按，轻松实现！
民生银行按揭贷款优惠措施
对开发企业：
1、适当放开对社区底商、车库按揭贷款的限制，盘活开发企业存量资产。
对周边商业氛围浓厚的社区底商独立小商铺，我行可提供6成10年的商业用房按揭贷款；对无物理形态的网箱式商铺和涉及售后返租的商铺，我行暂不介入。
对大型成熟的中高档住宅小区的车位，我行可提供8成20年的车位按揭贷款；
2、实行“放款直通车”，加速开发企业资金周转。
“放款直通车”是我行在放款环节对开发商、优质楼盘提供的优质服务，指对经审批同意的按揭客户，在向房交所递交抵押登记资料后，凭交件回执进行放款，款项直接进入开发企业在我行开立的结算帐户。
条件：（1）原则上为本地五十强开发商前15名和外来知名开发企业。（2）项目工程进度正常，与资金投入相匹配，达到人民银行的按揭要求。(3)项目有较好的规划和市场定位，销售情况良好。（4）与我行有长期稳定的业务往来，信用记录良好。
3、服务承诺
努力提高工作效率，在最短的时间完成贷款审批发放。在贷款资料齐备的前提下，3个工作日完成审批工作；满足放款条件2个工作日发放贷款。
对按揭客户：
1、享受住房贷款的利率优惠。
对新按揭客户而言，人行征信系统记录良好、无过度银行负债的，一律享受同期基准利率下浮10%的利率优惠；
对老按揭客户而言，在我行贷款信用记录良好、无恶意欠款的，从明年一月一日起，一律按同期基准利率下浮10%的优惠利率调整；
2、民生按揭客户，享受贵宾尊崇。
凡在我行贷款金额在30万元（含）以上的，均可办理银卡；贷款金额在80万元（含）以上的，均可办理金卡，享受我行在医疗通道、特约商户和结算费用减免方面的贵宾待遇。
3、凡在民生银行按揭贷款的客户，一律免收律师费、公证费，同时由民生银行赠送借款合同印花税。
4、按揭贷款不再要求强制保险，可由借款人自主选择所抵押房产购买保险事宜。
5、民生银行免费向按揭贷款客户赠送的帐户信息即时通，让您随时了解帐户信息，免除您费心查询的麻烦和种种担忧。
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